Minnisblað 19.09.2017

Minnisblað 19.09.2017

Við ríkjandi  aðstæður á húsnæðismarkaði leitar Búfesti eftir samstarf við stéttarfélög og sveitarfélög og mögulega “velvildarfjárfesta” um átak til að efla og koma á fót neytendadrifnum íbúðafélögum sem víðast um landið.   Markmið slíkra íbúðafélaga;
  • Að skapa öllum skilvísum félagsmönnum/neytendum húsnæðisöryggi í búseturétti og leigurétti – þar sem engum er sagt upp nema menn brjóti af sér gagnvart nágrönnum og eignum félagsins.
  • Sjálfbær rekstur íbúða og án hagnaðarkröfu  -  þar sem ávinningi er skilað beint til neytendanna
  • Að lágmarka byggingarkostnað íbúða – og halda rekstrarkostnaði í hófi
Búfesti hsf hefur lýsir sig reiðubúið til samstarfs um þróun og nánari útfærslu slíkra hugmynda og vísar jafnframt til þess að Samtök Leigjenda á Íslandi (SLI) haf unnið að undirbúningi að stofnun íbúðafélaga.    Í september 2017 var formlega gengið til stofnunar á íbúðafélagi í Reykjanesbæ þar sem unnið verður að staðbundnum rekstri íbúða fyrir neytendur í nánara samstarf við sveitarfélagið og velvildafjárfesta.

Greinargerð:
Búfesti hsf (áður Búseti á Akureyri/Húsavík/Norðurlandi)er húsnæðissamvinnufélag sem er rammað inn af lögum nr 66/2003 með áorðnum breytingum.  
Markmið félagsins er að byggja/kaupa og reka íbúðir fyrir félagsmenn sem ráðstafað er með hóflegum búseturétti -  nú almennt 10% en getur verið breytilegt hlutfall,  eða 5-25% skv. samþykktum -  og þó aldrei meira en 30% búseturéttarhlutur.
Félagið leggur áherslu á hagkvæmar byggingar og íbúðarekstur – en jafnframt að það verði til framboð af talsverðir breidd; - stórar íbúðir fyrir fjölmennar fjölskyldur og allar gerðir af minni íbúðum fyrir fámennari fjölskyldur og einstaklinga.   Félagið hefur rekið þá stefnu að blanda íbúðagerðum í fjölbýli og íbúðakjörnum í rekstri þannig að félagsleg samsetning verði fjölbreytt og jákvæð fyrir íbúana og styðji slík markmið skipulagsyfirvalda.
Áform eru uppi um byggingu leiguíbúða fyrir lágtekjufólk skv. lögum nr.52/2016 með samvinnu við sveitarfélög á NA-landi.
 
Mögulegt er að reka leiguíbúðir í sérstöku dótturfélagi – en allar áherslur félagsins mæla með því að blanda leiguíbúðum innan um aðrar íbúðir/búsetuíbúðir í rekstri og þjónustu félagsins – þannig að félagsleg umgjörð verði sem sterkust.
Síðustu missiri hefur skapast mikil þensla á vinnumarkaði og íbúðaskortur er viðvarandi -  með fjölgun landsmanna og verulegum innflutningi vinnuafls.  Þetta reynir einnig á  byggingamarkaðinn og afköst í íbúðabyggingum eru ekki líkleg til að vaxa teljandi næstu 20-30 mánuði með óbreyttum aðferðum.
Íbúðafélög neytenda á Íslandi eru fá og næstum eingöngu búseturéttarfélögin Búseti í Reykjavík, Búmenn (55 ára+) á landsvísu og Búfesti hsf.   Önnur íbúðfélög eru  sjálfseignarfélög um stúdentaíbúðir og íbúðir fyrir aldraða/öryrkja -  auk þess sem sveitarfélög um landið reka félagslegar leiguíbúðir fyrir þá sem standa mjög veikt á húsnæðismarkaðinum.   
 
Verkamannabústaðakerfi fyrir aðildafélög ASÍ voru eingöngu fyrir lágtekjufólk úr þeim stéttarfélögum - -  og voru eignaríbúðir með tilteknum ívilnunum og kvöðum.  Opinberir starfsmenn og samvinnustarfsmenn gátu á tilteknu tímaskeiði komið yfir sig húsnæði í gegn um byggingarsamvinnufélög um séreignaríbúðir.  
Síðustu áratugi hafa þessar leiðir verkamannabústaða og byggingarsamvinnufélaga verið nær eða alveg lokaðar.   Á sama tíma hefur ekki átt sér stað nein skipulögð eða varanleg uppbygging leigu- og búseturéttaríbúða sem reknar væru án hagnaðarkröfu í þágu neytendanna sjálfra.   Einkarekinn leigumarkaður í atvinnuskyni er til skamms tíma nær enginn og er lítið regúleraður og ótraustur af því að eigendur íbúða virðast hafa um það sjálfdæmi hvernig þeir ráðstafa eignum – eða hvort þær eru leigðar til lengri eða skemmri tíma -  eða seldar undan leigjendum með engum fyrirvörum.
Að þessu leyti er húsnæðismarkaðurinn hérlendis afar ólíkur því sem hann er í flestum nágrannaríkjum á EES-svæðinu sem okkur er tamt að bera okkur saman við.   Svíþjóð og Þýskaland, Holland og Austurríki hafa til að mynda mjög strangt eftirlit með leigumarkaði og tryggja rétt neytenda – auk þess sem þar er framboð á íbúðum í neytendafélögum almennt stórt hlutfall almennra íbúða í borgum og bæjum.   Danmörk býður upp á “almennar leiguíbúðir” og kaupleigu/búseturétt (almen bolig/andels-bolig) með afar hófsömum kjörum og miklu öryggi.   Kaup búseturéttar í séreign er um þessar mundir algengt fyrirkomulag t.d. í Svíþjóð – sem tryggir kaupendum öryggi og lánveitendum einnig gott greiðsluflæði.
 
Lánafyrirkomulag við eigin íbúðakaup og skattalega meðferð er auk þess mun hagstæðara í nefndum löndum  -  heldur en neytendur á Íslandi þekkja.
 
Síðustu 30 mánuði hefur mældur byggingarkostnaður á Íslandi ekki hækkað teljandi og minna en verðbólga, en  á sama tíma hefur íbúðaverð hækkað um 28-35% á landinu öllu og sums staðar umtalsvert meira.   Leiguverð hefur þotið upp og er orðið mjög hátt víðast hvar.   Vextir verðtryggðra íbúðalána hafa farið örlitið lækkandi  -  en vegna hins hækkaða eignarverðs hækkar þröskuldurinn fyrir fyrstu kaupendur langtum meira en sem nemur hagræði af lækkuðum vöxtum.
 
Við þessar aðstæður fækkar þeim sem geta keypt íbúð á eigin kennitölu;    Allt að 50% félagsmanna í mörgum lífeyrissjóðum munu eiga erfitt með að fá lán til íbúðakaupa á eigin kennitölu.     
Möguleikar þeirra sem ekki fá lán á eigin kennitölu geta hins vegar orðið sambærilegir í gegn um íbúðafélög með gagnkvæmri ábyrgð  -  þar sem félagið tryggir að áhætta lánveitenda verður minni en í viðskiptum við einstaklinga.

  • Ungt fólk – eða þeir sem eru að endurskipuleggja fjölskyldu og halda ekki á arfi eða eigin fé frá fyrri tíma komast hreinleg ekki inn á kaupendamarkaðinn
  • Lágtekjufólk og þeir sem eru með þunga framfærslubyrði geta ekki ráðið við eigendamarkað á þeim fjármögnunarkjörum sem eru í boði
  • Sérfræðingar sem koma út úr skólakerfinu eftir 25-30 ára aldurinn með verulega verðtryggðar námsskuldir á bakinu – virðast dæmdir til þess að sæta óöryggi og gríðarlega hárri greiðslubyrði á ótryggum leigumarkaði.
  • Hagnaðardrifin leigufélög fjárfesta spenna upp leiguverð og stefna á að innleysa mikinn hagnað með skráningu félaganna í Kauphöll -  um leið og þau eru með augljósa fákeppnisstöðu sem ætti að kalla á íhlutun yfirvalda.
  • Einstök fyrirtæki eru að byggja yfir “sína starfsmenn” í afmörkuðum hverfum og bendir ýmislegt til að “ný tegund verbúða” sé að líta dagsins ljós með þeim mögulega félagslegu afleiðingum sem slík aðgreining íbúa kann að hafa  -  auk þess sem réttarstaða starfsmanna gagnvart vinnuveitanda gæti flutt okkur áratugi til baka í tíma.
Raðsmíði íbúða í óhagnaðardrifnum félögum neytenda gæti hiklaust verið skjótvirk leið til að mæta brýnum þörfum almennra launþega fyrir húsnæðisöryggi og lagt um leið að mörkum til að efla stöðugleika í efnahagslífi.
 
Jafnhliða þarf að tryggja að sveitarfélög úthluti lóðum fyrir leigu og búsetuíbúðir á hóflegum kjörum þar sem slíkum lóðum verður ekki ráðstafað til einkahagnaðar fyrir fjárfesta eða verktaka -  heldur verða áfram til nýtingar fyrir komandi kynslóðir neytenda – og á bestu kjörum.   Sveitarfélög/stéttarfélög og velvildarfjárfestar geta auðveldað nýbyggingar hagkvæmra íbúða með því að kaupa búseturétti íbúða á byggingarstigi -   sem síðan eru seldir neytendum/félagsmönnum með sanngjarnri ávöxtunarkröfu.
 
Benedikt Sigurðarson
Framkvæmdastjóri