Stjórn Búfesti hefur fjallað um drögin og fyrir hönd félagsins var meðfylgjandi áliti skilað innan auglýsts frests á sumardaginn fyrsta.
Stjórn Búfesti hsf 19.04.2017
Búfesti hsf ábendingar vegna vinnu við aðalskipulag Akureyrar 2018-2030
1
Varðar fyrirliggjandi gögn vegna vinnu við aðalskipulag 2018-2030
Búfesti hsf kt. 560484-0119/Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri
Fyrir hönd félagsins er því fagnað að fá tækifæri til að leggja inn hugmyndir og beinar tillögur í skipulagsferlinu – eða áður en endanlegar tillögur verða teknar til nánari og formlegri vinnslu.
Búfesti hsf er samvinnufélag neytenda sem byggt er utan um hugmyndir um hagkvæmni og öryggi með lágmarkskostnaði af sjálfbærum íbúðarekstri einstaklinga og fjölskyldna. Félagið er rekið án hagnaðarkröfu og með fortakslausu banni við að fjármagn sé tekið út úr félaginu í formi persónulegs hagnaðar einstakra félagsmanna. Rekstur félagsins skal vera sjálfbær til lengri tíma og félaginu verður ekki lokað eða slitið nema því aðeins að rekstrargrunnur félagsins verði úr sögunni – og þó aldrei þannig að þáverandi félagsmenn geti hagnast á slíkri rekstrarstöðvun. Félagið er opið öllum, því er stjórnað af félagsmönnum sjálfum og það starfar undir eftirliti opinberra aðila.
Staðan á húsnæðismarkaði 2017;
Verulegur íbúðaskortur er til staðar á Akureyri og Eyjafjarðarsvæðinu eftir djúpa niðursveiflu og framkvæmdafrost 2009-2012.
Afkastageta byggingarfyrirtækja er takmörkuð – skortur á iðnaðarmönnum og fækkun fyrirtækja eftir Hrunið - - og að umtalsverðu leyti bundin öðru en íbúðabyggingum. Auk þess hafa fáeinir fjárfestar keypt verulegan hluta af nýsmíði og eldri eignum og nokkuð virðist um að einstaklingar séu “að hamstra” íbúðir.
Verðbóla er raunveruleg og leigumarkaðurinn er með augljós fákeppniseinkenni og þar er öryggi leigjenda afar takmarkað.
Takmarkað framboð húsnæðis hamlar nær örugglega hagstæðri íbúafjölgun á svæðinu þótt erfitt kunni að vera að leggja mat á slíkt.
Áfram heldur grisjun lögheimilisíbúða – með því að gistiþjónusta (AirB&B) og orlofsíbúðarekstur og kaup frítímabústaða innan bæjar fer einungis vaxandi meðan ekki eru settar neinar formlegri hömlur í skipulagi eða eftirfylgni skipulagskrafna aukin.
Búfesti hsf/áður Búseti á Norðurlandi/Akureyri, byggði umtalsvert hlutfall allra íbúða sem byggðar voru á árabilinu 2001-2010. Frá þeim tíma hefur félagið ekkert aukið við íbúðafjöldann, sem enn stendur í 219 (þar af 28 félagslegar búsetuíbúðir). Búmenn sem þjóna eldri borgurum hafa heldur ekki byggt upp á síðkastið. Félagsstofnun stúdenta á Akureyri rekur takmarkaðan fjölda íbúða en hefur ekki aukið við fjöldann um árabil.
Enginn aðili er í NFP-rekstri almennra leiguíbúða á Akureyri.
Stjórn Búfesti hsf 19.04.2017
Búfesti hsf ábendingar vegna vinnu við aðalskipulag Akureyrar 2018-2030
2
Forsendur, íbúasamsetning og mannfjöldaspár;
Mannfjöldaþróun á Akureyri sl 20 ár hefur ekki verið neitt óralangt frá íbúaþróun landsins í heild og er raunar eina byggðarlag utan 100 km Höfuðborgar-radíuss sem hefur notið einhverrar mannfjölgunar óslitið síðustu 25 ár. Aldurssamsetning íbúanna hefur hins vegar skekkst í öldrunarátt þannig að nauðsynlegt er að bregðast við þeirri þróun til að tryggja að á Akureyri verði áfram forsendur fyrir sjálfbært samfélag og hagfellda efnahags-/tekju-veltu.
Mjög mikilvægt er að forsendur aðalskipulags og einkum mannfjöldaspár verði endurmetnar miðað við að Akureyri setji sér markmið um aukna hlutdeild tiltekinna aldurshópa (yngri en 50 ára) – og beinlínis verði stefnt að aukinni fjölgun og umfram landsmeðaltal. Slík markmið þarf að útfæra með því að merkja byggingarland og þéttingarreiti til að taka við slíkri fjölgun umfram það sem fyrirliggjandi drög/tillögur gera ráð fyrir.
Til að almenningur og aðrir hagsmunaaðilar eigi auðveldara með að taka þátt í rökræðu um forsendur og markmið er einnig afar brýnt að framsetning með töflum og gröfum dragi fram mismunandi sviðsmyndir. Þar verði sýnt fram á hvernig mismunandi fjölgunarforsendur og íbúaþéttni og íbúðastærð kemur fram í mismunandi mikilli þörf fyrir nýjar íbúðir. Þannig verður undirbygging markmiða aðalskipulagsins gegnsæ og greinileg öllum sem vilja taka þátt í stefnumótun bæjarfélagsins.
Samkvæmt opinberum tölum Þjóðaskrár og Hagstofunnar voru íbúar á Akureyri 1. Desember 2016 18.294 og íbúðir í árslok 2016 voru 7748. Með einföldum útreikningi gerir það 2,3611 íbúar pr. íbúð. Í forsendum aðalskipulags bls. 78, kafla 3.2.3. er sagt að unnið sé með íbúaþéttni 2,7 einstaklingar pr íbúð og að sú þéttni muni í lok spátímans verða 2,4 pr íbúð. Þarna er um að ræða misræmi sem þörf er að rýna í og gera nánari grein fyrir ef ekki er verið að vinna með opinberar heildartölur fyrir bæjarfélagið.
Fyrir hönd Búfesti eru látnar í ljósi efasemdir um að grisjun íbúða muni ekki fremur aukast heldur en hitt frá því sem verið hefur síðustu 25 ár - ef engum almennum forsendum skipulags verður breytt. Heildarþörf fyrir nýjar íbúðir kynni því að vera verulega vanmetin og þörf fyrir byggingarsvæði umfram það sem fyrirliggjandi skipulagsdrög gera ráð fyrir. Búfesti hsf vísar til meðfylgjandi gagna varðandi þetta efni nánar. (Pdf.skjal).
Hvatt er til þess að eldri fjölbýlishúshverfi verið tekin til endurmats að því er varðar íbúðagerð og nýtingu svæða. Nefna má sérstaklega blokkir með 3,5-4 hæðir og án lyftu.
• Við Víðilund má t.d. mögulega auka byggingarmagn með því að byggja þvert á/við enda fjölbýlishúsanna (samhliða Þingvallastræti) og bæta um leið við 1-2 hæðum ofan á núverandi hús – um leið og byggðir verða nýir stigagangar með lyftu í húsunum. Auðvelt er að bæta tengingar og aðgengi þessa kjarna að verslunarmmiðstöðvum Kaupangi og Hrísalundi – stutt er í þjónustukjarna aldraðra við Víðilund og um leið góð nánd við Lundarskóla, íþróttahús, KA-svæðið og stutt í Sundlaug og framhaldsskóla.
Stjórn Búfesti hsf 19.04.2017
Búfesti hsf ábendingar vegna vinnu við aðalskipulag Akureyrar 2018-2030
3
Markmið aðalskipulagsins;
Fyrir hönd Búfesti hsf er hvatt til að eftirfarandi verði útfært í markmiðum aðalskipulags og nánar endurspeglað í framsetningu og rökstuðningi heildartillagna;
• Markmið um að laða kynslóðahópa á barneignaraldri 25-45 ára til búsetu á Akureyri verði lýst í aðalskipulagi – og það útfært nánar með því að lýsa nánar hvernig slíkt verður látið koma fram í tiltekinni íbúðagerð og rekstrarformum húsnæðis.
o Með nýju framboði á ódýrum íbúðum og/eða öríbúðum (undir 40 fm) mætti auka hreyfanleika eldri aldurshópa í húsnæði
o Með því að tryggja að á Akureyri verði til nýtt framboð hagkvæmra íbúða í félögum neytenda NFP – Þannig að ekki bara “fyrstu kaupendur” mundu njóta hagkvæmni og hagræðis af ódýrari byggingum í samfloti með byggingu stofnstyrkjaíbúða.
• Leigu og búseturéttaríbúðum sem reknar eru af neytendafélögum og án hagnaðarkröfu (NFP) verði gefinn skilgreindur forgangur að tilteknu hlutfalli lóða – í nýjum hverfum og/eða á þéttingarreitum - þannig að aðalskipulagið auðveldi aukið eða alveg nýtt framboð á ódýrum íbúðum sem reknar verða með lágmarkskostnaði og til frambúðar.
o Þar verði um að ræða íbúðir fyrir stúdenta
o Íbúðir fyrir aldrað
o Íbúðir fyrir lágtekjufólk samkvæmt skilgreiningu laga nr 52/2016
o Almennar íbúðir fyrir félög neytenda NFP þannig að hagfelld félagsleg blöndun verði tryggð í hverfum og kjörnum/fjölbýlishúsum
• Verðlagning lóða og gjaldskrá fyrir leigu- og búsetuíbúðir NFP verði þannig að hún fari aldrei uppfyrir 50% af lóðakostnaði vegna íbúða sem byggðar eru til að ganga kaupum og sölum í hagnaðarskyni.
• Formleg skilgreining verði tekin upp í skipulagi á því hvort íbúð er ætlað að vera leiguíbúð (í atvinnuskyni), leigu eða búsetuíbúð NFP eða hvort henni er ætað að vera í séreignarnýtingu sem eignaríbúð. Mögulega þarf að lýsa því nánar hvernig unnt væri og hvað þyrfti til að flytja íbúðir á milli slíkra eignaflokka.
• Að settar verði formlegar hömlur á heimildir íbúðareigenda til að breyta þeim úr séreign eða lögheimilsíbúð í íbúð þar sem rekin verður gistiþjónusta eða meiningin er að nýta sem frítímaíbúð.
• Byggingafélögum neytenda NFP verði gefið umtalsvert frelsi til að útfæra deiliskipulag byggingarreita og nýta mögulegan sveigjanleika í byggingarreglugerð til að ná markmiðum um ódýrari íbúðir fyrir almenning - jafnhliða því sem forgangshópum (lágtekjufólki, fötluðum, öldruðum og stúdentum) er tryggður virkari aðgangur að hagkvæmu húsnæði.
Stjórn Búfesti hsf 19.04.2017
Búfesti hsf ábendingar vegna vinnu við aðalskipulag Akureyrar 2018-2030
4
Almennt um áherslur Búfesti hsf árið 2017
Búfesti hsf leggur áherslu á að tryggt verði að íbúðagerðir verði mismunandi - í einstökum fjölbýlishúsum og íbúðakjörnum - - þannig að blöndun íbúa/félagsleg samsetning verði í góðu jafnvægi.
Samhliða íbúðum sem verða sérmerktar fyrir stúdenta, aldraða og/eða lágtekjuhópa verði byggðar amk. jafnmargar íbúðir (helst 3:1 sbr. Danska Almen Bolig kerfið) fyrir almenning án þess að flokkun væntanlegra íbúa verði byggð á tekjum við upphaf búsetunnar.
Félagið vill kanna möguleika á byggingu “öríbúða” sem nýta virka sameign - og hugsanlega einnig breytileg form af óhefðbundnum/fjölskylduíbúðum (samloku/með aukarými).
Félagið vill byggja sérbýlisíbúðir/sérbýlislíkar íbúðir - og minna fjölbýli (3-4 hæðir max) – í þéttri byggð þar sem lögð er áhersla á auðvelt aðgengi og hálkuvarnir - og mögulega bílskýli (ekki bílskúra eða dýran bílakjallara).
Búfesti hsf hefur lýst vilja til að eiga langtíma-samstarf við bæjaryfirvöld varðandi byggingu stofnstyrkjaíbúða skv. lögum nr 52/2016. Nú er lagt upp með það í fjármálaáætlun ríkisstjórnarinnar (apríl 2017) að tímabil og umfang stofnstyrkjaprógramsins verði framlengt amk. til næstu 5 ára og umfang þess aukið.
Búfesti hsf hefur boðið upp á samstarf við Félag Eldri borgara um mögulega byggingu leigu- og búsetuíbúða og mögulega eignaríbúða innan félags – sem ráðstafað er með kvöðum um að byggingafélagið hafi fortakslaust endurkauparétt á íbúðum sem boðnar verða til sölu – og miðað við fast verð.
Miðað við gríðarlegan skort á íbúðarhúsnæði sem getur talist bæði hagkvæmt og ódýrt þá kappkostar Búfesti hsf að ná formbundnu samstarfi, annars vegar við Akureyrarbæ og hins vegar við fleiri sveitarfélög NA-lands, um að laga deiliskipulag byggingarreita að óskum félagsins miðað við að með því verði auðveldara að flytja inn forsmíðaðar húseiningar/einingahús sem standast allar kröfur um gæði. Tækifæri felast í því að nýta innfluttar forsmíðaðar lausnir – einkum vegna styrkingar krónunnar – og mun það geta skilað sér í verulega lægra verði. Með því að vinnan við byggingar verður forunnin í verksmiðju og hönnun að verulegu leyti stöðluð þá mun einnig verða unnt að stytta mjög byggingartíma og losna jafnframt við að auka á spennu á vinnumarkaðinum.
