Akureyri 30.maí 2014
Til allra búseta/íbúa hjá Búseta á Norðurlandi;
Unnið hefur verið að endurskipulagningu á skuldum félagsins frá Hruni. Á árinu 2012 var skrifað undir samkomulag við Íslandsbanka og Íbúðalánasjóð sem tryggði rekstur félagsins. Snemma árs 2013 var lokið uppgjöri við Íslandsbanka á grundvelli samkomulagsins. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur því miður dregist langt úr hömlu að standa við samkomulag aðila. Ástæða er til að undirstrika að ekki var gert ráð fyrir neinni niðurfellingu lána félagsins hjá Íbúðalánasjóði, en ágreiningur hefur verið gerður um ósanngjarna rukkun á reiknuðum dráttarvöxtum og innheimtukostnaði vegna tafa á því að Íbúðalánasjóður sjálfur stæði við sínar skuldbindingar.
Leiðrétting verðtryggðra lána sem ríkisstjórnin fór með í gegn um Alþingi nú í maímánuði er því miður ekki látin ná til búsetanna í húsnæðissamvinnufélögunum þrátt fyrir að ábyrgðarmenn úr röðum ríkisstjórnarmeirihlutans hafi á fyrri stigum gefið slík fyrirheit.
Búseti á Norðurlandi vinnur í góðu samstarfi við Búmenn og Búseta í Reykjavík að því að knýja á um að sambærileg/sama leiðrétting nái til okkar félagsmanna í almennum íbúðum –og leiðrétting lána sem urðu fyrir stökkbreytingu 2008 og 2009 skili sér til búsetanna. Leitað verður allra leiða til að knýja á um það.
Mjög mikilvægt er einnig að knýja á um að breytilegir vextir á lánum félaganna hjá Íbúðalánasjóði verði leiðréttir. Umboð til slíkra leiðréttinga liggur ótvírætt í höndum húsnæðisráðherra og í gegn um reglugerð um lánaflokka íbúðalánasjóðs.
Forsætisráðherra og húsnæðisráðherra hafa gefið fyrirheit um að leigumarkaðurinn og búsetar í húsnæðissamvinnufélögunum geti vænst þess að fá réttarbætur í samhengi við úrvinnslu á fyrirliggjandi tillögum um gerbreytta húsnæðisstefnu. Skýrsla verkefnisstjórnarinnar sem kynnt var í byrjun maí (og finna má á heimasíðu velferðarráðuneytisins) – gerir ráð fyrir því að húsnæðissamvinnufélög og leigufélög sem rekin eru án hagnaðarkröfu – muni fá verulega aukið svigrúm með það fyrir augum að mæta vaxandi þörfum þess unga fólks sem ekki fær „greiðslumat“ - eða vill ekki binda sig yfir skuldsettum kaupum á okurkjörum. Fyrir hönd Búseta á Norðurlandi mun kröfunni um sanngjarna og sambærilega leiðréttingu verða fylgt eftir gagnvart ríkisstjórninni.
Félagið frestaði verðtryggðum gjaldskrárbreytingum í upphafi ársins 2014 - en þó komu fram mismunandi miklar breytingar vegna hækkunar á fasteignamati og brunabótamati eigna með febrúarinnheimtu.
Til að mæta verðbólguhækkunum frá því í október 2013 mun 2% hækkun á fjármagnslið mánaðargjaldsins koma til framkvæmda með innheimtu vegna júnímánaðar (á eindaga 15.júlí).
Meðan ekki er hægt að klára uppgjör við Íbúðalánasjóð verður aðalfundi félagsins frestað. Vonandi samt ekki lengur en til september/október.
Á Akureyri (og í nágrenni) er skortur á hagkvæmu leigu- og búseturéttarhúsnæði.
Verðlagning félagsins, og þar með greiðslubyrði félagsmanna, er pressuð áfram af verðtryggingu lána og alltof háum vöxtum og eltir óstöðugan leigumarkað. Mánaðargjaldið má ekki hækka umtalsvert.
Það er verkefni stjórnar og framkvæmdastjóra að leita allra leiða til að efla og bæta rekstur félagsins á hverjum tíma;
Við vinnum að skoðun á því hvort unnt er að stofna leigufélag til langtímarekstrar og jafnhliða að fjölga eignum í rekstri félagsins. Við brýnum Akureyrabæ til samstarfs en höfum einnig leitað til KEA, AFE og munum banka upp á hjá lífeyrissjóðum og bönkum og leita hófanna með fjármögnun.
· Það er forgangsmarkmið að lækka mánaðarlega greiðslubyrði allra í núverandi kerfi, en tryggja jafnframt öruggan rekstur. Það verður einungis mögulegt með leiðréttingu á stökkbreyttum lánum, lækkuðum vöxtum – eða mögulegri endurfjármögnun að hluta eða miklu leyti.
· Annað markmið er að fjölga hagkvæmum leigu- og búseturéttaríbúðum til þess að mæta eftirspurn og auka valfrelsi þeirra sem búa á starfssvæði félagsins. Slíkt verður tæplega að veruleika nema með samstarfi við Akureyrarbæ (önnur sveitarfélög), ríkisstjórn, velvildaraðila og með umtalsvert hagkvæmari fjármögnun heldur en staðið hefur til boða um langt skeið.
Að þessu verður áfram unnið af fullri einurð - í gegn um sumarið.
Þetta er verkefni sem í sjálfu sér endar aldrei - en þörfin er brýnni nú en oft áður – bæði vegna þess að kjör margra hafa versnað umtalsvert og einnig vegna þess að reglur um greiðslumat lántakenda við íbúðakaup hafa verið hertar mjög mikið. Eftirspurnin eftir hagkvæmu húsnæði vex þannig nokkuð hratt.
Skuldbinding til lengri tíma, milli skipulagsyfirvalda og félagsins um sveigjanleika í skilmálum og byggingarhraða, gefur færi á hagkvæmu samstarfi Búseta á Norðurlandi við hönnuði og byggingarfyrirtæki. Slíkt samstarf mundi geta lækkað byggingarkostnað umtalsvert og skilað sér beint til allra félagsmanna.
Nánari upplýsingar á skrifstofunni 452-2888
Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri (869-6680) bensi@busetiak.is
Fréttaumfjöllun á N4 í tilefni af 30 ára afmæli félagsins.
Innlegg í umræðuna um húsnæðismálin . . . Verulega aukinn og fjölbreyttur rekstur húsnæðisfélaga/samvinnufélaga - án hagnaðarkröfu - gæti orðið til þess að mjög margir ættu kost á húsnæðisöryggi og minni greiðslubyrði en nú ar.
Leigumarkaðurinn er ótryggur og lánamarkaðurinn er býsna fjandsamlegur fyrir alla þá sem ekki eru fæddir til auðs og arfs.
Hér . . . http://www.n4.is/is/thaettir/file/buseti-30-ara
Búseti á Norðurlandi er frjáls félagsskapur sem hefur það markmið að skapa hagkvæmar húsnæðislausnir fyrir félagsmenn sína og samfélagið allt.
Framkvæmdastjórar þriggja stærstu húsnæðissamvinnufélaganna lögðu inn athugasemdir þegar nýleg skýrsla KPMG-ofl kom út
Til samvinnunefndar um mótun húsnæðisstefnu 26.mars 2014;Formaður Soffía Eydís Björgvinsdóttir
Varðar greiningu á möguleikum á endurskipan húsnæðismála; vegna nýrrar skýrslu KPMG/Analytica og EC consulting 18.mars 2014
Húsnæðissamvinnufélögin hafa tekið þátt í því víðtæka samráði sem ráðherra lagði upp á árinu 2013 og hafa fulltrúar félaganna kappkostað að leggja að mörkum. Umfang starfsemi húsnæðissamvinnufélaga á Íslandi er einungis örlítið brot af húsnæðismarkaðinum og að því leyti mjög ólíkt því sem er í mörgum nágrannalöndum. Rekstur annarra almennra húsnæðisfélaga/sjálfseignarfélaga „not-for-profit“ þekkist ekki. Leigumarkaður er óstöðugur og engin hefð fyrir langtímaleigu íbúða fyrir almenning, sem eru reknar án hagnaðarkröfu eða með mjög hóflega kröfu um arðsemi.
Okkar erindi hefur því ekki síst beinst að því að vekja athygli á rekstri íbúða án hagnaðarkröfu – not-for-profit í húsnæðissamvinnufélögum og almennum sjálfseignarfélögum eins og algengt er í Evrópu og Canada. Sameinuð reynsla innan Alþjóðasambands Húsnæðissamvinnufélaga (ICA-Housing) og í Danmörku, Svíþjóð og Noregi býður upp á viðmið og fyrirmyndir sem hljóta að verðskulda athygli í þeirri vinnu sem hér er í gangi. Einnig er vaxandi hreyfing í Bretlandi að stofna staðbundin „lýðræðisleg sjálfseignarfélög“ um not-for-profit rekstur húsnæðis. Þessar leiðir fela í sér;
· Lækkun á framleiðslukostnaði og mikill sveigjanleiki/hagkvæmni í íbúðagerð
· Áhættudreifingu með gagnkvæmri ábyrgð
· Lækkun á fjármagnskostnaði þar sem félögin taka á fyrsta stigs vanskilum sem aldrei lenda þannig á lánveitanda og skila sér í lægri vaxtakröfu.
· Afkoma af rekstri er ekki flutt út úr verkefninu í formi fjármagnsarðs en „eigandaarðurinn“ gengur til félagsins og til notendanna í formi lægri mánaðargjalda.
Skýrsla KPMG/Analytica virðist hafa misst af þessum rekstrarformum – og engin tilraun er gerð í greiningu þeirra til að leggja mat á möguleika slíkra forma. Markvisst er ruglað saman „félagslegum“ íbúðum og „not-for-profit“ rekstri og lítur út fyrir að skýrsluhöfundar þekki ekki muninn á almennum íbúðarekstri í húsnæðissamvinnufélagi, sem er opið öllum, eða rekstri „félagslegra íbúða“ fyrir einungis efnaminna fólk (eða heldur rekstri „sérgreinds húsnæðis“ fyrir afmarkaða hópa, stúdenta, fatlaðra eða aldraðra).
Það er mat húsnæðissamvinnufélaganna að;
· Ungt fólk/fyrstu kaupendur fá ekki greiðslumat til kaupa á eigin kennitölu nema eiga aðgang að fjölskylduarfi eða auði
· Fjöldi fólks er laskað eftir hrunið og getur ekki keypt að óbreyttu
· Vaxandi hópur fólks vill eiga val um að kaupa á eigin kennitölu, kaupa búseturétt í samvinnufélagi eða leigja á langtímamarkaði sem rekinn er án hagnaðarkröfu
· Allar kynslóðir og hópar kalla eftir því að ódýrar íbúðir af aukinni breidd og mismunandi gerð verði framleiddar og reknar með hagkvæmnina eina að leiðarljósi.
Það er krafa húsnæðissamvinnufélaganna að verkefnisstjórn um mótun húsnæðisstefnu láti vinna greiningu á möguleikum og hagkvæmni þess að virkja „not-for-profit-rekstur“ leigu- og búseturéttaríbúða í húsnæðissamvinnufélögum. Slík greining byggi á þekktum viðmiðum frá nágrannalöndum og sæki gögn og leggi fram skýrslu sem getur orðið jafngildur leiðarvísir fyrir nefndina og fyrir ríkisstjórn og Alþingi við útfærslu á húsnæðisstefnu til framtíðar eins og sú mjög einhliða skýrsla KPMG/Analytica sem fyrir liggur.
Greinargerð;
Með Hruninu 2008 og gengisfalli krónunnar hafa almenn kjör launþega versnað verulega og fjölmennir hópar misstu allt eigið fé sem þeir áttu í húsnæði. Mikilvægt er að vinna greiningu á því hversu stór hópur fólks mun ekki fá greiðslumat miðað við núverandi laun og lánareglur - sérstaklega mtt. áforma um að stöðva 40 ára verðtryggð annuitetslán til einstaklinga.
80 milljarðar hafa verið teknir út af séreignarsparnaði.
Ný lög um neytendalán tóku gildi 1. Nóvember 2013. Þau herða mjög kröfur um greiðslumat og samhliða því hafa möguleikar fjölskyldna til að fá lánsveð þrengst. Nýir árgangar komast því alls ekki inn á kaupendamarkaðinn.
Húsnæðisverð er ennþá tiltölulega hátt og fjöldi eigna í eigu fjármálastofnana sem manipúlera markaðinn til hækkunar með þeim hætti.
Uppskrúfuð arðsemiskrafa lífeyrissjóðanna 3,5% + vísitala NV. og ójafnvægi í kring um Íbúðalánasjóð heldur uppi vaxtaokri langt umfram greiðslugetu atvinnulífs og heimila.
Með hliðsjón af þessu má vera ljóst að ekki verður boðið upp á húsnæðisöryggi fyrir mjög hátt hlutfall íbúanna án þess að kraftur og hagkvæmni not-for-profit rekstrar verði virkjaður í gegn um húsnæðissamvinnufélög og staðbundin sjálfseignarfélög not-for-profit.
Jafnframt vantar mat á því hversu mikla lækkun á byggingarkostnaði má fá fram – með því að nýta þann sveigjanleika sem staðfestar breytingar á byggingarreglugerð bjóða upp á.
Virðingarfyllst
F.h. Búseta hsf./Búseta á Norðurlandi hsf. og Búmanna hsf.
Gísli Örn Bjarnhéðinsson/Benedikt Sigurðarson/ og Daníel Hafsteinsson
Samrit til húsnæðismálaráðhera Eyglóar Harðardóttur
Vakin er athygli á; Bresku sjálfseignarfélögin;http://www.communitylandtrusts.org.uk/home
ICA-housinghttp://www.icahousing.coop/
ILO REC-193http://www.ilo.org/dyn/normlex/en/f?p=NORMLEXPUB:12100:0::NO::P12100_ILO_CODE:R193
Tillögur ríkisstjórnarinnar um leiðréttingu verðtryggðra lána liggja fyrir Alþingi. Því miður virðist sem einhver misskilningur hafi undið upp á sig og ekki er gert ráð fyrir að búsetar í almennum íbúðum húsnæðissamvinnufélaganna njóti leiðréttinga.
Stjórnendur Búseta í Reykjavík, Búmanna og Búseta á Norðurlandi hafa átt fundi með áhrifa-aðilum síðustu daga og væntum við þess að sá skilningur á málinu sem komið hefur fram hjá húsnæðisráðherra og forsætisráðherra muni skila sér í jákvæðri niðurstöðu.
Áfram munum við freista þess að krefjast jafnræðis fyrir þetta eignarform íbúða í samvinnufélagi til samræmis við séreignarformið - eins og gildir um vaxtabótaréttinn.
Hvetjum við alla félagsmenn og búsetana til að minna Alþingismenn sína og ráðherra á að lán á búseturéttaríbúðunum stökkbreyttust líka og búsetarnir verðskulda sama réttlæti og aðrir landsmenn.
(Framkvæmdastjóri 31.mars 2014)
Afmæliskaffið og vöfflurnar féllu í góðan jarðveg á afmælisdaginn.
Í tilefni afmælisársins:
Þann 27. mars voru 30 ár liðin frá stofnun Búseta á Akureyri. Frumkvæði að stofnun félagsins var borið uppi af Landssambandi Samvinnustarfsmanna og í góðu samstarfi við þáverandi stjórnendur KEA. Fundarstjóri á stofnfundinum var Valur Arnþórsson kaupfélagsstjóri.
Búseti á Norðurlandi varð til með sameiningu félaga á Akureyri og Húsavík. Félagið á og rekur 234 íbúðir (219 á Akureyri). Húsnæðis- og byggingamarkaðurinn hefur gengið í gegn um erfiða tíma frá 2007 – og stökkbreyting verðtryggðra lána þrengir að rekstri fjölskyldna og félaga. Hertar lánareglur gera fjölmennum hópum ókleift að taka lán til kaupa á eigin íbúðarhúsnæði.
Nú eru þannig krefjandi tímar í húsnæðismálum – ekkert síður en fyrir 30 árum.
Viðburðir á afmælisári - stefnumótun
Stjórn Búseta á Norðurlandi hefur lagt drög að verkefnum til að fagna þessum tímamótum.
Leitað hefur verið til Akureyrarbæjar, Atvinnuþróunarfélags Eyjafjarðar og KEA um samstarf til að takast á við breyttar aðstæður á húsnæðismarkaði. Markmið slíks samstarfs væri að greina þörfina fyrir hagkvæmt húsnæði með leigu- og búseturéttarkjörum og koma á fót öflugum félögum til að byggja og reka slíkt húsnæði. Slíkt er væntanlega hagstæðast að gera í nánu samstarfi við Búseta á Norðurlandi og með það fyrir augum um leið að félagið geti vaxið og aukið framboð af íbúðum á Akureyri - og þar sem eftirspurn verður eftir í nágrannabyggðum.
Þessum tímamótum mun félagið þannig fagna með því að leggja upp plön um aukinn og hagkvæmari rekstur til lengri tíma.
Um leið gerum við okkur dagamun;
(Skrifað 10.mars 2014 - Framkvæmdastjóri)
Búseti á Norðurlandi er húsnæðissamvinnufélag;
· félagsmenn eiga félagið og bera ábyrgð á stjórnun þess
· félagsmaður greiðir fyrir búseturétt sem svarar 10% af verðmæti íbúðar
· og ávinningur af rekstri félagsins skilar sér beint til búsetanna í íbúðum félagsins
Markmið Búseta á Norðurlandi eru;
· að byggja og kaupa hagkvæmar íbúðir af fjölbreyttum gerðum og stærðum
· að reka íbúðirnar með lágmarkskostnaði
· að vinna að því að félagsmenn njóti bestu kjara á húsnæðismarkaði
Búseti á Norðurlandi kallar eftir því að aukinn sveigjanleiki í byggingarreglum og skipulagi geri það áhugavert að byggja nýjar íbúðir sem geta verið ódýrar og hagstæðar í rekstri. Bæði litlar íbúðir fyrir einstaklinga og einnig stærri íbúðir fyrir ólíkar fjölskyldugerðir.
Nýjar aðstæður á húsnæðismarkaði skapa tækifæri fyrir húsnæðissamvinnufélögin til að bjóða upp á hagkvæmar lausnir fyrir stækkandi hópa fólks;
· fyrir einstaklinga
· fyrir ungar fjölskyldur sem vilja búa sjálfstætt
· fyrir fólk sem vill eiga kosta á hreyfanleika og valkostum á markaði
· fyrir fólk sem hefur reynslu af öruggum leigu- og búseturéttarmarkaði í öðrum löndum
· fyrir fólk sem er brennt af áföllum síðustu ára
· fyrir alla sem vilja hámarka hagkvæmni í heimilisrekstri sínum
Búseti á Norðurlandi vinnur að því að stofnað verði félag um nýbyggingar og rekstur leiguíbúða fyrir almenning - og einnig verði aukið við framboð búseturéttaríbúða félagsins.
· Búseti á Norðurlandi hvetur til þess að leiguíbúðir í eigu fjármálafyrirtækja verði settar inn í framtíðarfélag og boðnar almenningi á langtímaleigusamningi og án hagnaðarkröfu
· Búseti á Norðurlandi hefur leitað til opinberra aðila - til velvildaraðila og til fagaðila um aðstoð við að stofna og fjármagna félag til að byggja verulegan fjölda hagkvæmra leigu- og búseturéttaríbúða fyrir almenning
· Til þess þarf að lækka byggingarkostnað – og einnig að tryggja fjármagn til að kosta þróun og undirbúning - en umfram allt þarf að finna lánsfé með ásættanlegum vaxtakjörum.
Á aðalfundi félagsins sl. haust var samþykkt áskorun til ríkisstjórnar og Alþingis um að tryggja að leiðrétting verðtryggðra lána næði einnig til búsetanna í húsnæðissamvinnufélögunum. Þeirri áskorun var komið á framfæri við alla þingmenn NA-kjördæmi en þar í hópi eru forsætisráðherra og heilbrigðisráðherra.
Búseti á Norðurlandi hefur átt samstarf við Búmenn og Búseta í Reykjavík um að koma á framfæri sanngirniskröfum búseta í viðkomandi félögum að því er þetta varðar.
Sl. föstudag átti framkvæmdastjóri og formaður félagsins góðan fund með forsætisráðherra og aðstoðarmanni hans þar sem farið var vandlega yfir þetta mál og almenn starfsskilyrði húsnæðissamvinnufélaganna.
Til þess að árétta sanngjarna kröfu um leiðréttingu á lánum húsnæðissamvinnufélaganna höfum við sett í gang undirskriftalista meðal búsetanna á fundum félagsins. Þeir sem ekki hafa tök á að mæta á fundunum geta komið við á skrifstofunni til að setja nafn sitt á listann og taka þannig undir kröfuna um að leiðrétting nái jafnt til búsetanna eins og til annarra sem reka húsnæðið með verðtryggðum lánum.
(Framkvæmdastjóri 10.febrúar 2014)
