Aðalfundur Búseta á Norðurlandi 2015

Aðalfundur Búseta á Norðurlandi 2015 fór fram miðvikudaginn 10.júní.

Guðlaug Kristinsdóttir formaður félagsins fagnaði því  sérstaklega að aðalfundur ársins 2015 færi fram á venjulegum tíma – en nokkur undanfarin ár hefur félagið staðið í samningum við Íbúðalánasjóð og unnið að endurskipulagningu sem hefur tafið uppgjör og skýrslugerð til félagsmanna.

Formaður lýsti ánægju með að félagið væri komið í þokkalega stöðu varðandi veðsetningarhlutfall eigna og með óbreyttri eftirspurn mundi takast á ná góðu jafnvægi í rekstri með þeim aðahaldsaðgerðum sem settar voru í gang í framhaldi af síðasta aðalfundi.   Hún þakkaði stjórnarmönnum og félagsmönnum fyrir gott samstarf.

 


Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri lagði áherslu á að glíma stjórnenda við að ná fram hagstæðari skilyrðum fyrir rekstur húsnæðisfélaga „án hagnaðarkröfu“ – í samvinnufélögum og sjálfseignarfélögum – hefði tekið gríðarmikinn tíma frá síðasta aðalfundi.   Framhald hefur verið á þeirri vinnu sem verkefnisstjórn húsnæðismálaráðherra skilaði af sér í maí 2014  - og nú hefur verið að líta dagsins ljós í lagafrumvörpum og yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar með kjarasamningum 2015.   Rakti hann meginatriði þeirra samskipta.

Í skýrslu stjórnar með ársreikningi kemur fram eftirfarandi

Félagið er samvinnufélag og í upphafi árs voru skráðir 876 virkir félagsmenn en í árslok 2014 voru þeir 833.

Hagnaður Búseta á Norðurlandi hsf. á árinu 2014 nam kr. 180.672.506.

 

Samkvæmt efnahagsreikningi nemur virði íbúða  félagsins kr. 6.305.866.000 og áhvílandi veðskuldir kr. 5.379.833.292.  

 

Veðsetningarhlutfall eigna er þannig 85,3%.  Búseturéttareign félagsmanna er uppreiknuð kr.538.975.912 og hvílir innlausnarskylda á félaginu.   Bókfærðar eignir félagsins samtals kr. 6.373.987.450, og bókfært eigið fé í árslok er kr. 335.903.314 og er eiginfjárhlutfall félagsins 5,3%.

 

Sérstakar ábendingar stjórnar

Á aðalfundi ársins 2014 kynnti stjórn skipulagsbreytingar og hagræðingaraðgerðir sem nánar voru útskýrðar í dreifibréfi til allra búseta og á heimasíðu félagsins 1.desember 2014.  Þær aðgerðir tóku gildi frá og með 1.janúar 2015 og ekki að fullu fyrr en með apríl og maí sl. – og munu þannig koma fram á síðari hluta ársins 2015   Markmið aðgerðanna er að tryggja jafnvægi tekna og gjalda og leita jafnframt allra leiða til að ná fram hagstæðari lánakjörum þannig að unnt verði að létta mánaðarlega greiðslubyrði allra búseta í íbúðum félagsins.  

 

Þegar ársreikningur 2014 er til frágangs eru í gangi samskipti við Íbúðalánasjóð vegna vaxtakjara á óhagstæðustu lánum félagsins og einnig er verið að leita leiða til endurfjármögnunar veðlána ef þannig væri unnt að ná fram verulegum ávinningi fyrir félagsmenn og félagið til lengri tíma.

 

Jafnframt standa yfir talsvert víðtækar breytingar á lögum um húsnæðismarkaðinn sem gera ráð fyrir  virkara inngripi ríkis og sveitarfélaga sem vonandi mun leiða til þess að hagstæðari skilyrði skapist fyrir rekstur húsnæðissamvinnufélaga og byggingu hagkvæmra íbúða fyrir alla.    

 

Með vísan til þess sem á undan segir telur stjórn Búseta á Norðurlandi að allar forsendur séu fyrir hendi til þess að rekstrarskilyrði félagsins batni og betri lánakjör fáist þannig að unnt verði að létta greiðslubyrði búsetanna um leið og þjónusta félagsins og  viðhald eigna verður eflt frá því sem nú er í áætlun ársins 2015.

 

Þakkaði framkvæmdastjóri stjórn fyrir afar gott samstarf og traust -  og félagsmönnum fyrir góð samskipti og skilning á þeim aðgerðum sem félagið hefur gripið til í þeirri þröngu stöðu sem fyrir liggur.

Bókfærður rekstrarhagnaður vegna virðisbreytinga á eignum - væri hins vegar ekki lausn gagnvart þeim vanda sem væri að í ársreikningi vantaði rekstrarfé til að standa að fullu við skuldbindingar félagsins.   Þess vegna væri afar brýnt að ná árangri í niðurskurði og auka um leið tekjur félagsins þannig að jafnvægi næðist.

Nokkrar spurningar komu fram;  félagsmaður nefndi hvort ekki kæmi til greina samstarf við sveitarfélög utan Akureyrar - með ódýrari lóðir. Framkvæmdastjóri svaraði því til að þótt bæjarstjórn Akureyrar væri afar „varkár“ til aðgerða í húsnæðismálum væri ekki tímabært að gefa samstarf við þá upp á bátinn – og rakti einnig að talsverð samskipti væru við sveitarfélög í nágrenni og sveitarstjórnarfólk -  en ekki kæmi til greina að auka áhættu félagsins með fjárfestingum á eigin kennitölu í fleiri sveitarfélögum -  en samstarf um hönnun, innkaup og útboð og síðan um rekstur og þjónustu væri ákjósanlegt. 

Spurningu um vanda Búmanna svaraði framkvæmdastjóri með því að árétta að ekki kæmi til greina að Búseti á Norðurlandi færi út í fjárfestingar á dreifðu markaðssvæði -  undir einni kennitölu og með fullri ábyrð allra íbúða og áhættu.   Vandi Búmanna skýrist fyrst og fremst af því að verðhrun eigna þeirra á Suðurnesjum er varanlegt og óseljanlegir búseturéttir sitja á yfirveðsettum íbúðum. Félagsmaður kallaði fram frekari skýringar framkvæmdastjóra á allmörgum atriðum sem voru nefnd í skýrslu framkvæmdastjóra m.a. um mögulegt samstarf við aðra íbúðareigendur um innkaup og þjónustu, fjármögnun og innlausnarskylduna.

Félagsmaður spurðist fyrir um áberandi kostnaðaraukningu vegna aðkeyptrar þjónustu og vegna tölvukostnaðar.  Framkvæmdastjóri upplýsti að sérfræðiráðgjöf vegna leitar að tækifærum til endurfjármögnunar hefði kallað fram allt að 5 milljónum aukinn kostnað og uppfærsla á húsumsjónarkerfi hefði kostað félagið ríflega 2 milljónir árið 2014. 

Félagsmaður spurði út í hvort uppsögn starfsmanna við málningu mundi leiða til sparnaðar.  Framkvæmdastjóri taldi að meðan verktakar byðu núgildandi taxta þá ætti slíkur sparnaður að nást samkvæmt áætlunum, en á það muni reyna næstu 6-7 mánuðina.

Fundarstjóri bar reikninga undir atkvæði og voru þeir samþykktir með samhljóða atkvæðum þorra fundarmanna.

Framkvæmdastjóri kynnti gjaldskrá félagsins á fundinum og fór í gegnum helstu atriði.  Gert er ráð fyrir að hækka gjöld vegna sölu og kaupa -  einnig er lagt til að tekin verði hærri gjöld vegna rekstrar og þjónustu við lóðir frá 1.janúar 2016.

Framkvæmdastjóri tjáði fundinum að vegna verðbólguhorfa á árinu 2015 og þyngri greiðslubyrði lána mundi hækkun um 2% á fjármagnslið koma fram frá 1. júlí – - og ef verstu spár um verðbólgu fara eftir kunni að verða þörf fyrir aðra hækkun 1.október. 

Framkvæmdastjóri svaraði margvíslegum fyrirspurnum um rekstur og þjónustu – og undirstrikaði að mikilvægt væri að allar þjónustubeiðnir og bilanatilkynningar bærust til skrifstofu – helst með tölvupósti – þannig að þeim mætti fylgja eftir og svara, en slíkar beiðnir ættu framvegis alls ekki erindi við umsjónarmann á förnum vegi og það væri ekki hans hlutverk að sinna öðru en neyðartilvikum með beinum hætti.

Félagsmenn bregðast misvel við því að taka við rukkun vegna veittrar þjónustu við heimilistæki eða vegna útkalla sem teljast að fullu á ábyrgð búsetanna sjálfra.  Slík innheimta er ekki farin að skila sér í tekju-auka - en kann að hafa dregið úr álagi á þjónustustarfsmenn.

Ákveði var að árgjald 2015 verði  kr. 7.500, inngöngugjald  kr 1.000, makaárgjald kr 1.000. 

Árið 2015-2016 verður  ekki innheimt auka-aðildargjald (árið 2014 og nokkur ár á undan  var það  kr. 2500 pr. mánuði fyrir búsetana sem nýta sér íbúðir félagsins). 

Rekstrarsjóðsgjald 2016 verður kr. 4.000 pr. mán (í stað kr 3.000 á yfirstandandi ár).  Þannig er áframhaldið lægri gjaldtöku vegan rekstrar félagsins.

Varðandi fast gjald til viðhalds/viðhaldssjóð: Svohljóðandi tillaga var borin upp og samþykkt samhljóða;

  „Aðalfundur Búseta á Norðurlandi samþykkir að árlegt gjald til viðhalds íbúða verði miðað við 0,45% af brunabótamatsverði íbúðar árið 2016 (í stað 0,40%) og deilist á 12 mánuði, en „frestað“ viðhaldsgjald/skilagjald við íbúðaskipti/rýmingu verði áfram 2% brunabótamats eignar.“  

 

  • ·       Forsendur til afsláttar af frestuðu viðhaldsgjaldi við íbúðaskipti innan félagsins verði áfram sveigjanlegar þegar búsetar hafa setið skamman tíma í íbúð – miðað við að umgengni og skil séu til fyrirmyndar.

·       Fyrirvari; Náist hins vegar ekki árangur til leiðréttinga á lánakjörum félagsins veitti aðalfundur stjórn félagsins heimild til að fresta þessarri breytingu til næsta aðalfundar.

Samþykkt var  að stjórnarlaun vegna starfsárs 2014-2015 verði óbreytt frá fyrra ári þannig;  stjórnarmenn fái kr. 10.000 fyrir setinn fund og  formaður fái 25.000 kr. fyrir hvern setinn fund og fundarundirbúning.     

Kosningar;

a.      Formaður stjórnar Guðlaug Kristinsdóttir var endurkjörin til tveggja ára.

b.      Ingvar Björnsson og Sigríður María Bragadóttir voru endurkjörin til tveggja ára. Aðrir í stjórn eru Halldór Már Þórisson og Stefán Einar Jónsson.  

c.      Í varastjórn voru kjörin Hanna Dóra Markúsdóttir, Hólmfríður Guðmundsdóttir, Höskuldur Jóhannesson, Inda Björk Gunnarsdóttir og Jón Ingi Einarsson.

d.      Endurskoðandi félagsins var kjörinn Hólmgrímur Bjarnason hjá Deloitte og verði greitt samkvæmt samningi aðila.

Önnur mál sem heyra undir aðalfund;  - ekki lágu fyrir nein sérstök málsefni, en áður en fundi væri slitið bauð fundarstjóri fundarmönnum að koma á framfæri mikilvægum málum sem ættu erindi við fundinn.

Félagsmaður spurði út í greiningu á viðhaldsþörf og kostnaði, sem framkvæmdastjóri svaraði með því að vísa til að 2011-2012 var unnin nokkuð ítarleg ástandsskoðun á íbúðum félagsins í samstarfi við Íbúðalánasjóð. Þá var staðfest að viðhald væri almennt í góðu lagi – nema í undantekningartilfellum sem þegar hefði verið brugðist við að verulegu leyti.  Þess vegna gæti félagið leyft sér að fresta endurnýjunarviðhaldi tímabundið – en slík frestun mætti ekki vara lengur en til næsta árs -  nema þá að undangenginni ítarlegri skráningu og áætlun sem húsumsjónarkerfið ætti að hjálpa til.

Félagsmaður spurði um nýtingu á gestaíbúð í Kjarnagötu 14-101. Framkvæmdastjóri upplýsti á sú nýting gengi í bylgjum – og þegar hefði verið hugað að því að selja búseturétt í íbúðinni -  en þá hefði endurtekið komið upp þörf fyrir að nýta hana eða að tímbundið væri takmörkuð eftirspurn eftir 5 herbergja íbúðum.  Framkvæmdastjóri rifjaði upp að íbúðin var sett í gistinýtingu vegna skorts á eftirspurn árið 2010 en hentugra væri að nota t.d. 3ja herbergja íbúð fyrir slíkar þarfir.

Félagsmaður brýndi stjórn og félagsmenn á því að halda til streitu kröfum um „leiðréttingu verðtryggðra lána“ fyrir búseta -  annað væri mannréttindabrot og óþolandi mismunun.   Framkvæmdastjóri þakkaði brýninguna og skoraði á alla að leggjast á eitt og standa saman um hagsmuni félagsins og félagsmanna.

 

Fundarstjóri á aðalfundinum var Sigmundur Guðmundsson lögmaður.

Góð mæting var á aðalfund að þessu sinni og talsverðar umræður um málefni félagsins, rekstrarhorfur og þjónustu.

Fundi slitið kl.22:10