Húsnæðismálin og lagabreytingar

Eygló Harðardóttir húsnæðisráðherra fylgdi eftir ákvörðun Alþingis frá því í júní 2013 varðandi aðgerðir í húsnæðismálum með því að kalla til víðtæks samráðs um mótun húsnæðisstefnu.

 

Fjöldamargir aðilar lögðu að mörkum í það samráð. Skýrsla verkefnisstjórnar var kynnt 6.maí 2014.

 

Margvísleg vinnugögn sem komu fram í vinnu samráðsnefndar um húsnæðisstefnu voru gerðaðgengileg á vef velferðarráðuneytisins, sem telja verður til fyrirmyndar.

 

Tillögur verkefnisstjórnar gáfu fyrirheit um að meiningin væri að stórefla almennan leigumarkað og styrkja starfsramma húsnæðissamvinnufélaga þannig að fleirum yrði kleift að njóta viðunandi húsnæðisöryggis.   Tillögur gengu í þá átt að íbúðarekstur „án hagnaðarkröfu“ fengi forgang um fjármögnun og ætti kost á ívilnandi stuðningi sveitarfélaga og velvildarfjárfesta.

 


Margir bundu þannig vonir við að á grundvelli tillagna verkefnisstjórnarinar yrði unnið að verulegum breytingum á lagaramma húsnæðismarkaðarins í heild.

 

Nú eru komin fram frumvörp um breytingu á gildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög (nr.66/2003) þskj. 1171-697,og hins vegar um breytingu á húsaleigulögum (nr.36/1994) þskj 1170-696.

 

Með vísan til þeirra fyriheita sem fólust í samstarfi um mótun húsnæðisstefnu eru það mikil vonbrigði að sjá að sáralítið  tillit virðist vera tekið til fyrirliggjandi tillagna „verkefnisstjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála frá því í maí 2014.“   

 

Ekkert í fyrirliggjandi tillögum er líklegt til að ná þeim markmiðum að hér verði tilvaranlegur valkostur hagkvæms leigu- og búseturéttarmarkaðar sem geti mætt þörfum þess almennings sem ekki hefur umtalsvert handbært fé.  

 

Ekkert sem stuðlar að lækkun byggingarkostnaðar eða auðveldar hagkvæma fjármögnun leigu- og búseturéttaríbúða fyrir ungt fólk og meðaltekjuhópana eða þann hóp sem þarf og kýs að vera hreyfanlegur á húsnæðismarkaðinum.

 

Hagkvæmur leigumarkaður er forsenda þess að ungt fólk geti lagt fyrir til eigin kaupa íbúðarhúsnæðis.    

 

Sveigjanlegurbúseturéttarmarkaður getur verið bæði áhugaverður kostur fyrir fólk á öllum aldri og hagstætt milliskref fyrir þá sem hafa áform um að kaupa eða byggja eigin íbúð síðar.

 

Mjög áberandi er að við þessar fyrirliggjandi breytingartillögur er sérstaklega hugað að hagsmunum húseigenda og „markaðsaðila“ -  (og „tímabundinna harkara á leigumarkaði“) en minna að hagsmunum neytenda/leigjenda.

 

Ekkert er hert á skyldum og ábyrgð sveitarfélaga (byggingafulltrúa og skipulagsyfirvalda) varðandi skipulagslega umgerð leigu- og búseturéttarmarkaðar sem ætlað væri að standa til frambúðar.

 

Sérstaklega verður að teljast ámælisvert að ekki skuli vera gert ráð fyrir að einstaklingar geti stofnað húsnæðissamvinnufélög um byggingu og rekstur leiguíbúða (eingöngu ef vill) – með meira eða minna samstarfi við ríki, sveitarfélög eða aðra velvildaraðila.   (Ath. Þarf að formfesta viðmiðanir um stofnun og starframma fyrir almenn sjálfseignarfélög um húsnæði í samstarfi sveitarfélaga og fjárfesta og almennings t.d. CLTorg)

 

Það vekur sannarleg furðu að lagt sé til að húsnæðissamvinnufélög verði skylduð til að „markaðsvæða“ viðskipti með búseturétti þannig að félagsmenn í húsnæðissamvinnufélögum njóti ekki jafnræðis um aðgang að íbúðum óháð getu þeirra til að bjóða yfirverð í búseturétt.

Um leið og „fyrirvaralaus innlausnarskylda“ búseturéttar verður afnumin – er afar brýnt að heimila „víkjandi“ og „takmarkað“ innlausn búseturéttar af hálfu félags að fullnægðum skilyrðum um eiginfé. 

 

Við smíði frumvarpa hefur láðst að taka tillit til aðstæðna í dreifbýli og þá ekki síst með því að endurnýja almenna viðmiðunarreglu um að lágmarksfjölda þurfi til að stofna húsnæðissamvinnufélag (um eitt raðhús eða lítið fjölbýli) – ólíkt því sem gildir í sumum nágrannalöndum.   Nauðsynlegt er að almenni lagaramminn um húsnæðismarkaðinn reynist nothæfur fyrir fámenn samfélög á landsbyggðinni jafnt sem fjölmennar byggðir Höfuðborgarssvæðisins og þess vegna verði EKKI gerð krafa um íþyngjandi lágmarksfjölda félagsmanna í húsnæðissamvinnufélagi (í stað þess að dreifbýlisfólki verði gert skylt að leita undanþágu um fjöldaviðmið.)

 

Jafnhliða er mikilvægt að endurskoða ákvæði byggingarreglugerðar um lágmarksstærðir og gerð íbúða – með það að markmiði að auðvelda byggingu ódýrari íbúða í leigu- og búseturéttarfélögum sem rekin eru án hagnaðarkröfu – þar sem þjónustuð sameign tæki yfir tilteknar fúnksjónir – líkt og nú gildir eingöngu um stúdentaíbúðir og íbúðir fyrir aldraða (sbr. t.d. breytingar á sænskum reglum).

 

·       Mikilvægt er að formfesta skipulagsákvarðanir varðandi það að íbúð sem stofnuð er sem leigu- eða búseturéttaríbúð haldi áfram að vera slík íbúð – nema því aðeins að viðkomandi sveitarfélag/skipulagsyfirvöld taki ákvörðun um að breyta þeim skilmálum.

·       Mikilvægt er að kveða á um og staðsetja skráningarskyldu leigufélaga og takmarka svigrúm einstaklinga og fjárfesta til „að harka tímabundið á leigumarkaðinum.“

·       Mikilvægt er að formfesta skyldu sveitarfélaga byggingafulltrúa til að fylgja því eftir að leiguíbúðir standist viðunandi lágmarkskröfur um ástand og viðhaldog að unnt sé að kveðja til eftirlits – án þess að í slíku felist íþynging eða kostnaður fyrir leigjandann.

·       Til að unnt verði að efla hagkvæman leigumarkað og gera hann stöðugri þarf að tryggja opnum félögum almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu (húsnæðissamvinnufélögum/lýðræðislegum sjálfseignarfélögum) forgang að lóðum og skýrar heimildir til að taka við og sækja ívilnandi stuðning til opinberra aðila og velvildaraðila.

·       Vegna þess hversu mikil brögð eru að því að íbúðir sem stofnaðar eru skv. skipulagi til að vera „lögheimilisíbúðir einstaklinga og fjölskyldna“ eru teknar úr slíkri notkun þarf að kveða á um að slíku séu sett takmörk t.d. með því að grunnur fasteignagjalda sé umtalsvert hærri en annars eða að eigendum slíkra íbúða sem ekki eru í reglulegri nýtingu séu reiknaðar tekjur eins og um atvinnurekstur væri að ræða.   Slíkar aðgerðir þurfa að styðja sig við markvissa útfærslu á skipulagsvaldi sveitarfélaga að því er varðar takmörkun á heimildum til að breyta lögheimilisíbúðum eða leigu-/búseturéttaríbúðum í  óskráðar „hótelíbúðir.“ eða frítímaíbúðir.

·       Mikilvægt er að festa í lög að eigendaskipti – þmt. uppboðsmeðferð leiguíbúða/búsetuíbúða -  raski ekki réttarstöðu skilvísra leigjenda og upphefji ekki gildan og þinglýstan leigusamning/búsetusamning (enda geti nýir eigendur ekki ákveðið einhliða að leiguíbúð hætti að vera leiguíbúð/búsetuíbúð, sbr. dóm hæstaréttar 227/2014 30.apríl 2014).

·       Rökrétt er að vara sérstaklega við því að í frumvarpi er lagt til að dregið verði úr rétti skilvísra leigjenda sem setið hafa 5 ár í íbúð með því að stytta uppsagnarfrest af hendi leigusala í 6 mánuði - úr því að vera 12 mánuðir.   Þessi tillaga gengur þvert gegn því markmiði að styrkja réttarstöðu skilvísra neytenda sérstaklega.

·       Mikilvægt er að tryggja rétt skilvísra leigjenda með ótvíræðari hætti gagnvart eigendaskiptum leiguíbúðar – hvort sem það er með sölu íbúðar eða uppboðsmeðferðar eða þá með því að heilt leigufélag/lögaðili skipti um eigendur og/eða breyti samþykktum sínum einhliða.   Slíkur réttur verður sjálfkrafa sterkari með því að sveitarfélögum verði gert að fylgja ákveðnar eftir skipulagsskilmálum að því leyti að íbúð sem er stofnuð og skráð sem leigu- eða búseturéttaríbúð – heldur áfram að vera það nema því aðeins að gildandi skipulagsskilmálum hverfis eða byggingarreits sé breytt með lögformlegum leiðum og að undangenginni kynningu og samráði.

 

Það er algerlega óviðunandi að eigandi samþykktrar leiguíbúðar geti svelt hana að viðhaldi og þannig gert sér auðveldara að henda út skilvísum leigjenda - - sem sættir sig ekki við að ástand íbúðarinnar sé mögulega heilsuspillandi.  Það er  mjög mikilvægt út frá bæði sjónarmiðum neytenda og skipulagsyfirvalda að staðsetja umboð og skyldu til athafna og viðurlaga á kostnað eiganda leiguíbúðar -  og um leið til að gera byggingarfulltrúa auðveldara að fylgja því eftir að samþykktar leiguíbúðir séu notaðar í þeim sama tilgangi og þær eru stofnaðar til samkvæmt skilmálum gildandi skipulags.

Á sama hátt er mjög mikilvægt að setja undir það að eigandi leiguíbúðar svelti íbúðina þannig að viðhaldi að enginn vilji nýta hana – og með því verði til „óeðlileg pressa“ á skipulagsyfirvöld að heimila niðurrif íbúðar/fjölbýlishúsa – og breyta landnotkun.

Einhliða og tilviljanakennd breyting almennra íbúða í einhvers konar gisti- eða hótelíbúðir er um þessar mundir vettvangur fyrir brask og spákaupmennsku.   Slík starfsemi gengur gegn markmiðum og skyldum sveitarstjórna um að skapa öllum íbúum möguleika á að hafa aðgang að öruggu húsnæði sem ekki ofbýður efnahag hvers og eins.   Umtalsverður hluti af verðþenslu og skorti á minni íbúðum skýrist af þessu. Því er þarna brýnt tilefni til aðgerða.


Komið á framfæri við velferðarnefnd Alþingis 11.maí 2015