Fréttir

Dreifibréf 1. desember 2014


Til búseta/íbúa í íbúðum félagsins

Aðalfundur félagsins fór fram 3. nóvember sl.  Þar var gerð grein fyrir stöðu félagsins að lokinni þeirri fjárhagslegu endurskipulagningu sem samið var um við Íslandsbanka og Íbúðalánasjóð.

Sanngjarnt er að halda því til haga að Íslandsbanki stóð við sinn hlut samkomulags og lauk því án tafa.  Á hinn bóginn er því miður ekki hægt annað en að opinbera gagnrýni á vinnubrögð Íbúðalánasjóðs og þau neikvæðu viðhorf sem þar var beitt gagnvart félaginu og að því er virtist skorti á vilja til að vinna með félaginu og nýta öll úrræði sem eru tiltæk við slíkar aðstæður.

Félagið er að þessu loknu með 88,5% veðsetningarhlutfall eigna að meðaltali, sem telja verður ásættanlegt.   Hins vegar eru vextir á stærsta lánastabbanum allt of háir eða 4,9 og 4,95% sem er verulega íþyngjandi.    Félagið fékk ekki að halda eftir nægum varasjóði til að geta mætt uppsafnaðri viðhaldsþörf að fullu. 

Eins og fram hefur komið fengu búsetar í húsnæðissamvinnufélögunum ekki neina hlutdeild í almennri leiðréttingu verðtryggðra lána sem verið er að kynna um þessar mundir.   Því hefur samt endurtekið verið heitið af áhrifamönnum að slíkt verði látið ná til þessa hóps og að því er unnið í samráði við Búmenn og Búseta í Reykjavík eftir því sem það er mögulegt.

Til að bregðast við þeirri stöðu sem uppi er í rekstri félagsins kynnti framkvæmdastjóri aðalfundi umfangsmiklar skipulagsbreytingar til að lækka kostnað í félaginu um leið og félagið mætir óhagstæðum lánakjörum. 

Skrifstofuhúsnæði hefur verið sagt upp og gert er ráð fyrir að leigja ódýrt.  Öllum starfsmönnum verður sagt upp og dregið úr þjónustu á skrifstofu og við viðhald.   Innheimta þjónustugjalda verður lækkuð á móti lækkuðu þjónustustigi.

·       Fjármagnsliður mánaðargjalds mun hækka 4,83% umfram verðbólgu til október  –  eða um 6,5-7%  hinn 1. janúar 2015 í almennum íbúðum á Akureyri. (Verður dregið til baka ef leiðrétting fæst á lánum/vaxtakjörum.)

·       Forsendur fjármögnunar í félagslegum íbúðum á Akureyri og í öllum íbúðum á Húsavík hafa breyst með þvingaðri uppgreiðslu lána og veðflutningum.   Fjármagnsliður félagslegra íbúða á Akureyri hækkar miðað við 1. janúar 2015 um 13% (eða rúm 10% umfram verðbólgu).

·       Frá 1. jan 2015 mun innheimt fjármagnsgjald leiðrétt tvisvar á ári miðað við vísitölubreytingar og greiðslubyrði allra lána félagsins.

·       Á móti lækka rekstrarsjóðsgjöld um kr.2000 pr. mán (voru 5000 og verða 3000) -  og hætt verður að innheimta fast gjald kr.1200 pr mán vegna aðgangs að þjónustu umsjónarmanns.

·       Fast viðhaldsgjald verður lækkað úr því að vera 0,45% á ári í 0,40% af brunabótamati sem dreift er á 12 mánuði og frestað viðhald/skilagjald verður framvegis 2% af verðmæti íbúðar og greiðist við rýmingu íbúðar. (Skilar lækkun um kr.1250 pr mán á meðalíbúð.)

Meðalíbúðin greiðir um það bil kr. 100.000 á mánuði í fjármagnsgjöld fyrir breytingu – en kr. 106.500 miðað við 1.jan 2015.   Á móti nemur lækkun á rekstrar- og umsjónargjöldum og viðhaldi um kr. 4.450 pr. mán.   Þannig að breyting á grunni mánaðargjaldsins nemur kr. 2.050 fyrir meðalíbúðina.  Þetta er þess vegna minniháttar hækkun og mjög á pari við verðbólguþróun ársins 2014.   Breytingar á fasteignagjöldum og tryggingum, rafmagni og hita fara síðan nákvæmlega eftir álagningu og innheimtu og koma fram með mánaðargjaldi í febrúar.

Þjónustubreytingar;

Eins og fram kom á aðalfundinum verður skorið niður í kostnaði félagsins með því að skrifstofurekstur verður dreginn saman eins og mögulegt er og leigð lítil skrifstofa.  Opnunartími verður lágmarkaður við 2 klst á dag 4 daga í viku og þjónustubeiðnum og bilanatilkynningum vísað sem allra mest á skilaboðakerfi -  með tölvupósti og SMS -  og svarað með sama hætti.  Reiknað með að virkja beiðnakerfið til að svara búsetunun með sama miðli. Öllu endurnýjunarviðhaldi verður frestað meðan félagið lætur reyna á þessa skipulagsbreytingu eða þar til ákvarðanir verða teknar um aukna gjaldtöku til viðhalds eigna.

Starf framkvæmdastjóra breytist og mun hann framvegis taka beina ábyrgð á samskiptum við verktaka og þjónustuaðila félagsins og sjá um regluleg innkaup á viðhaldsvörum.

Umsjónarmaður eigna og svæða mun frá 1. apríl 2014 ekki taka við þjónustubeiðnum frá búsetum beint - heldur einungis sinna neyðarþjónustu vegna bilana í nánara samstarfi við framkvæmdastjóra -  um leið og hann vinnur við eftirlit og sinnir viðhaldi á vettvangi.

Kostnaður af bókhaldi verður lágmarkaður  - mögulega með útvistun.

Þjónustubeiðnir vegna viðhalds og viðgerða á heimilistækjum verða rukkaðar sérstaklega, svo og útköll vegna bilana eða viðgerða sem búsetarnir sjálfir bera ábyrgð á.     Einnig munu reikningar t.d. vegna viðgerða á þvottavélum/uppþvottavélum þar sem aðskotahlutir og eða skortur á umhirðu hefur valdið bilun – sendir til viðkomandi búseta.   Sama gildir um „sjálfsábyrgðir“ í tryggingatjónum t.d. vegna rúðubrota og skemmda á innréttingum og tækjum sem íbúar valda.

Síðustu tvö ár hefur kostnaður vegna þjónustu við lóðir og svæði (snjómokstur og skordýraúðun) farið langt umfram innheimt þjónustugjöld.   Í einstökum húsum hefur verið brugðist við með hækkaðri innheimtu vegna sérstakra aðstæðna.   Við leggjum upp með örlítið hækkaða innheimtu í grunninn – en framvegis verður brugðist við áfallandi umframkostnaði vegna einstakra lóða og vegna yfirgengilegra snjóþyngsla og skordýrafárs, með viðbótar innheimtu þar sem aukinn kostnaður kemur fram.  Slíkt kallar á samábyrgð búsetanna – og okkar starfsmanna – að sætta okkur við „lágmarksþjónustu“ en um leið er afar mikilvægt að allir leggi að mörkum til góðrar umgengni og þrifnaðar.

Í Kjarnagötu 12-16 verður innheimt sérstakt gjald vegna þrifa í sameign, sem ætlað er að dekka allan beinan kostnað af þeim þætti.   Innheimta gjalda í hússjóði í blandaðri sameign verður alfarið eftir ákvörðun viðkomandi húsfélags.

Um leið og eðlilegt er að til okkar starfsmanna séu gerðar kröfur um að veita þjónustu og sinna eignum félagsins sem allra best þá er líka mikilvægt að allir búsetarnir og íbúar í félaginu leggist á sveif með okkur og reyni að fara vel með eignir og laga og þrífa -  til að koma í veg fyrir óþarfan kostnað sem greiðist að lokum ekki af neinum öðrum en búsetunum sjálfum.

Að lokum;  -  bestu kveðjur til ykkar á aðventunni og heitum við á alla að gera eitthvert smáræði til að fegra og snyrta í kringum hús og á svæðum fyrir jólin.

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri

Aðalfundur

Aðalfundur Búseta á Norðurlandi 

var haldinn mánudaginn 3. Nóvember 2014.

Á fundinum flutti Guðlaug Kristinsdóttir skýrslu stjórnarinnar og rakti helstu viðfangsefni félagsins á liðnu starfsári.   Fyrirferðarmest hefur verið glíman við frágang á endurskipulagningu lána í samstarfi við Íbúðalánasjóð.   Einnig minntist formaðurinn á 30 ára afmælisárið og tímamót í sögu húsnæðissamvinnufélaganna á Íslandi.    Guðlaug sagði frá starfi með „samvinnunefnd um mótun húsnæðisstefnu“ sem Eygló Harðardóttir húsnæðisráðherra kallaði til, en fulltrúar Búseta á Norðurlandi voru næstum þeir einu í samstarfinu  sem bjuggu lengra frá Austurvelli en á Akranesi eða utan við leiðakerfi Strætisvagna Reykjavíkur. 

Þakkað hún Hákoni Hákonarsyni sérstaklega fyrir störf hans í stjórn félagsins sl.3 ár, en hann gaf ekki  kost á sér til áframhaldandi stjórnarsetu.

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri fór yfir meginverkefni félagsins.   Fagnaði hann þeim áfanga að lokið væri við uppgjör lána og endurskipulagningu í samstarfi við Íbúðalánasjóð.   Jafnframt gagnrýndi hann Íbúðalánasjóð harðlega og taldi að félagið hefði ekki notið sannmælis í samskiptum við sjóðinn.   Neikvætt viðhorf einstakra stjórnenda Íbúðalánasjóðs til húsnæðissamvinnufélaga hefði gert erfitt fyrir og misvísandi, og jafnvel röng upplýsingagjöf frá sjóðnum um málefni Búseta á Norðurlandi (eins og lesa má í Skýrslu Alþingis um Íbúðalánasjóð), sé stóralvarlegur hlutur.   

Íbúðalánasjóður neitaði félaginu um „greiðslujöfnun á lánum“ sem hefði getað létt greiðslubyrði búsetanna umtalsvert. Benedikt sagði einnig ámælisvert og raunar óskiljanlegt að Íbúðalánasjóður skuli ekki lækka breytilega vexti á lánum sem nú bera 4,95% verðtryggða vexti og eru orðnir verulega íþyngjandi fyrir félagið.   Á sama hátt rakti hann að félagið hefði margsinnis gert athugasemdir við ráðherra og stjórnmálamenn um rekstur Íbúðalánasjóðs á leigufélaginu Kletti  - þar sem eignir væru settar inn í félag í eigu ríkisins, án skuldsetningar, og síðan leigðar á grundvelli upplýsinga sem Íbúðalánasjóður aflaði sér frá lántökum sjóðsins (m.a. Búseta á Norðurlandi).  Taldi hann starfsemi Kletts skorta heimildir þar sem engin reglugerð hefði verið sett og ástæða væri til að bera fram formlega kvörtun við Umboðsmann Alþingis og Eftirlitsstofnun EFTA.

Benedikt fór yfir það hvernig „pólitísk bellibrögð“ á Alþingi leiddu til þess að leiðrétting verðtryggðra lána var ekki látin ná til búseta í almennum íbúðum húsnæðissamvinnufélaganna.  Sagði hann frá því að félagið héldi áfram að berjast fyrir því að þau fyrirheit sem ráðherrar og alþingismenn hefðu gefið um það efni yrðu efnd og ynni félagið að því í samstarfi við Búseta í  Reykjavík og Búmenn.

Lýsti framkvæmdastjóri sérstakri ánægju með störf „samvinnunefndar um mótun húsnæðisstefnu“ – og fagnaði tillögum nefndarinnar sem kynntar voru sl. vor.  Þar er gert ráð fyrir að leigufélög og húsnæðissamvinnufélög verði efld verulega og skapaður grundvöllur til hagkvæmari framleiðslu og fjármögnunar íbúða sem reknar verða í þágu almennings og án hagnaðarkröfu (not-for-profit).

Ársreikningur 2013

Framkvæmdastjóri fór yfir ársreikning félagsins 2013.   Tekjur félagsins voru 391,76 milljónir og hagnaður ársins 367,5 milljónir að teknu tilliti til matsbreytinga fasteigna og fjármagnsgjalda.

Bókfært virði eigna var 6.073 milljónir og staða lána hjá Íbúðalánasjóði 5.319 milljónir. Veðsetningarhlutfall íbúða félagsins er að meðaltali um 88,5%.   Að teknu tilliti til inneignar í búseturétti félagsmanna er eigið fé félagsins 155 milljónir.

Framkvæmdastjóri kynnti á fundinum að óhjákvæmilegt væri að hækka fjármagnshluta mánaðargjaldsins til samræmis við greiðslubyrði allra lána félagsins.  Hækkun um 4,83% umfram verðbólgu kæmi til framkvæmda um áramót – en á móti hefur stjórn félagsins ákveðið að skera niður fastan kostnað við skrifstofuhald og framkvæmdastjórn og lágmarka umfang viðhalds og þjónustu þannig að meðalhækkun mánaðargjaldsins um áramót verður óveruleg umfram verðbólguviðmið. Boðuð hækkun á fjármagnslið mánaðargjalds verður dregin til baka ef viðunandi árangur næst varðandi sanngirniskröfuna um að leiðrétting lána nái til búsetanna í samvinnufélögum  - eða ef breytilegir vextir verða lækkaðir til samræmis við þróun markaðsvaxta.

Framvegis mun fjármagnshluti mánaðargjaldsins fylgja vísitölu og verða leiðréttur tvisvar á ári miðað við greiðslubyrði allra lána félagsins.   Félög í íbúðarekstri miða almennt við að 1,6% af verðmæti eigna sé ráðstafað til viðhalds og endurnýjunar.   Búseti á Norðurlandi frestar endurnýjunarviðhaldi um sinn til að lágmarka kostnað meðan allra leiða er leitað varðandi bætt kjör á lánum. Viðhaldsgjald í félaginu skiptist árið 2015 þannig að 0,4% brunabótamats deilist á 12 mánuði ársins og 2% af brunabótamati kemur til greiðslu við rýmingu íbúðar.

Framkvæmdastjóri vakti athygli á upplýsingum Fasteignamats ríkisins um meðalleigu á Akureyri og með nokkrum dæmum af verðlagningu félagsins taldi hann augljóst að búsetar í íbúðum á Akureyri væru að greiða verulega lægra mánaðargjald miðað við gæði íbúða heldur en tíðkast á almennum leigumarkaði.

Skrifstofurekstur félagsins verður með næsta ári í lágmarki að umfangi og kostnaði og allt starfsmannahald félagsins verður stokkað upp til að lækka rekstrarkostnað í samræmi við áætlanir.

Framkvæmdastjóri þakkaði stjórn félagsins alveg sérstaklega fyrir gott samstarf og það traust sem hann hefði notið við afar erfiðar aðstæður í rekstri félagsins síðustu árin.   Einnig þakkaði hann félagsmönnum fyrir samstarf og samskipti sem hann sagði að hefðu að langmestu leyti verið jákvæð og uppbyggileg.

Framkvæmdastjóri hét á félagsmenn að taka höndum saman um að efla félagið og kalla bæjarstjórn, önnur stjórnvöld og velvildaraðila til samstarfs um að gera Búseta á Norðurlandi að kjölfestu í stórauknu framboði hagkvæmra leigu- og búseturéttaríbúða sem reknar verða án hagnaðarkröfu á Akureyri.

Stjórn;

Á fundinum var Halldór Már Þórisson kjörinn nýr í aðalstjórn,  aðrir í stjórninni eru Guðlaug Kristinsdóttir formaður, Ingvar Björnsson varaformaður, Sigríður María Bragadóttir og Stefán Einar Jónsson

Varamenn í stafrófsröð kjörnir á fundinum; Hanna Dóra Markúsdóttir, Hildur Eir Bolladóttir, Hólmfríður Guðmundsdóttir, Höskuldur V Jóhannesson, Jón Ingi Einarsson

Ágæt mæting var á fundinum.

Nánari upplýsingar;

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri (869-6680)

 

Guðlaug Kristinsdóttir formaður ( 892-2097)

Þjónusta fram á haustið


Kappkostað verður að ljúka þeim verkefnum sem sett hafa verið í gang í lagfæringum á lóðum.

Málningarvinna utanhúss hnökraði vegna rigninga í júlí og ágúst og komst ekki eins langt og æskilegt hefði verið.

Sprettutíðin hefur verið mjög mikil og sér ekki fyrir endann á - og vonandi klikka sláttutækin ekki það sem eftir er sumarsins.

Skordýraplágur gera vart við sig við og við - - en ekki er skynsamlegt að ætla sér að drepa allar köngulær sem spretta upp á hlýju sumri.

Enn og aftur hvetjum við til þess að búsetarnir og íbúar leggi að mörkum til að þrífa og lagfæra í kring um sig og sín hús og mun umsjónarmaður verða innan handa með áhöld og flutninga ef á þarf að halda.

Bendum á skilaboðakerfið á heimasíðunni ef eitthvað er sem á erindi við starfsmenn og stjórn.

Framkvæmdastjóri (15.ágúst 2014)

Mánaðargjaldið óbreytt


Stjórn Búseta á Norðurlandi ákvað á fundi sínum 18.júní 2014 að fresta gjaldskrárbreytingum sem höfðu verið áformaðar.

Mánaðargjald verður því óbreytt þar til uppgjöri við Íbúðalánasjóð hefur verið lokið og nánar reynir á um möguleika á að ná fram leiðréttingu lánakjara.

Framkvæmdastjóri (19.júní 2014)

Dreifibréf til allra búseta í íbúðum félagsins

(Verður borið í hús)

Akureyri 30.maí 2014

Til allra búseta/íbúa hjá Búseta á Norðurlandi;

Unnið hefur verið að endurskipulagningu á skuldum félagsins frá Hruni.  Á árinu 2012 var skrifað undir samkomulag við Íslandsbanka og Íbúðalánasjóð sem tryggði rekstur félagsins.     Snemma árs 2013 var lokið uppgjöri við Íslandsbanka á grundvelli samkomulagsins.   Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur því miður dregist langt úr hömlu að standa við samkomulag aðila.  Ástæða er til að undirstrika að ekki var gert ráð fyrir neinni niðurfellingu lána félagsins hjá Íbúðalánasjóði, en ágreiningur hefur verið gerður um ósanngjarna rukkun á reiknuðum dráttarvöxtum og innheimtukostnaði vegna tafa á því að Íbúðalánasjóður sjálfur stæði við sínar skuldbindingar.

Leiðrétting verðtryggðra lána sem ríkisstjórnin fór með í gegn um Alþingi nú í maímánuði er því miður ekki látin ná til búsetanna í húsnæðissamvinnufélögunum þrátt fyrir að ábyrgðarmenn úr röðum ríkisstjórnarmeirihlutans hafi á fyrri stigum gefið slík fyrirheit.

Búseti á Norðurlandi vinnur í góðu samstarfi við Búmenn og Búseta í Reykjavík að því að knýja á um að sambærileg/sama leiðrétting nái til okkar félagsmanna í almennum íbúðum –og leiðrétting lána sem urðu fyrir stökkbreytingu 2008 og 2009 skili sér til búsetanna.  Leitað verður allra leiða til að knýja á um það.

Mjög mikilvægt er einnig að knýja á um að breytilegir vextir á lánum félaganna hjá Íbúðalánasjóði verði leiðréttir.   Umboð til slíkra leiðréttinga liggur ótvírætt í höndum húsnæðisráðherra og í gegn um reglugerð um lánaflokka íbúðalánasjóðs.   

Forsætisráðherra og húsnæðisráðherra hafa gefið fyrirheit um að leigumarkaðurinn og búsetar í húsnæðissamvinnufélögunum geti vænst þess að fá réttarbætur í samhengi við úrvinnslu á fyrirliggjandi tillögum um gerbreytta húsnæðisstefnu.     Skýrsla verkefnisstjórnarinnar sem kynnt var í byrjun maí (og finna má á heimasíðu velferðarráðuneytisins) – gerir ráð fyrir því að húsnæðissamvinnufélög og leigufélög sem rekin eru án hagnaðarkröfu – muni fá verulega aukið svigrúm með það fyrir augum að mæta vaxandi þörfum þess unga fólks sem ekki fær „greiðslumat“ -  eða vill ekki binda sig yfir skuldsettum kaupum á okurkjörum.    Fyrir hönd Búseta á Norðurlandi mun kröfunni um sanngjarna og sambærilega leiðréttingu verða fylgt eftir gagnvart ríkisstjórninni.

 

Félagið frestaði verðtryggðum gjaldskrárbreytingum í upphafi ársins 2014 -  en þó komu fram mismunandi miklar breytingar vegna hækkunar á fasteignamati og brunabótamati eigna með febrúarinnheimtu. 

Til að mæta verðbólguhækkunum frá því í október 2013 mun 2% hækkun á fjármagnslið mánaðargjaldsins koma til framkvæmda með innheimtu vegna júnímánaðar (á eindaga 15.júlí).   

Meðan ekki er hægt að klára uppgjör við Íbúðalánasjóð verður aðalfundi félagsins frestað.  Vonandi samt ekki lengur en til september/október.

 

 

Á Akureyri (og í nágrenni) er skortur á hagkvæmu leigu- og búseturéttarhúsnæði.  

Verðlagning félagsins, og þar með greiðslubyrði félagsmanna, er pressuð áfram af verðtryggingu lána og alltof háum vöxtum og eltir óstöðugan leigumarkað.  Mánaðargjaldið má ekki hækka umtalsvert. 

Það er verkefni stjórnar og framkvæmdastjóra að leita allra leiða til að efla og bæta rekstur félagsins á hverjum tíma;   

Við vinnum að skoðun á því hvort unnt er að stofna leigufélag til langtímarekstrar og jafnhliða að fjölga eignum í rekstri félagsins.   Við brýnum Akureyrabæ til samstarfs en höfum einnig leitað til KEA, AFE og munum banka upp á hjá lífeyrissjóðum og bönkum og leita hófanna með fjármögnun.

·       Það er forgangsmarkmið að lækka mánaðarlega greiðslubyrði allra í núverandi kerfi, en tryggja jafnframt öruggan rekstur.   Það verður einungis mögulegt með leiðréttingu á stökkbreyttum lánum, lækkuðum vöxtum – eða mögulegri endurfjármögnun að hluta eða miklu leyti.

 

·       Annað markmið er að fjölga hagkvæmum leigu- og búseturéttaríbúðum til þess að mæta eftirspurn og auka valfrelsi þeirra sem búa á starfssvæði félagsins.   Slíkt verður tæplega að veruleika nema með samstarfi við Akureyrarbæ (önnur sveitarfélög), ríkisstjórn, velvildaraðila og með umtalsvert hagkvæmari fjármögnun heldur en staðið hefur til boða um langt skeið.

Að þessu verður áfram unnið af fullri einurð -  í gegn um sumarið.   

Þetta er verkefni sem í sjálfu sér endar aldrei -  en þörfin er brýnni nú en oft áður – bæði vegna þess að kjör margra hafa versnað umtalsvert og einnig vegna þess að reglur um greiðslumat lántakenda við íbúðakaup hafa verið hertar mjög mikið.    Eftirspurnin eftir hagkvæmu húsnæði vex þannig nokkuð hratt.   

Skuldbinding til lengri tíma,  milli skipulagsyfirvalda og félagsins  um sveigjanleika í skilmálum og byggingarhraða,  gefur færi á hagkvæmu samstarfi Búseta á Norðurlandi við hönnuði og byggingarfyrirtæki.   Slíkt samstarf mundi geta lækkað byggingarkostnað umtalsvert og skilað sér beint til allra félagsmanna.

Nánari upplýsingar á skrifstofunni 452-2888

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri (869-6680) bensi@busetiak.is

Leiðrétting verðtryggðra lána


Nú liggur fyrir í afgreiðslu Alþingis að leiðrétting verðtryggðra lána mun EKKI ná til búsetanna í húsnæðissamvinnufélögunum.

Forsætisráðherra og húsnæðisráðherra hafa ítrekað lýst því að komið verði til móts við brýna hagsmuni leigjenda og búseta í tengslum við útfærslu á tillögum að gerbreyttri húsnæðisstefnu.

Stjórn og framkvæmdastjóri munu kappkosta að leggja að mörkum með það fyrir augum að unnt verði að lækka greiðslubyrði í okkar félagi varanlega.

Meðan ekkert er fast í hendi varðandi þessar leiðréttingar munum við eiga samstarf við Búseta í Reykjavík og Búmenn - og berjast fyrir því að sama eða sambærileg leiðrétting nái til allra búseta í almenna kerfinu og að almenn rekstrarskilyrði húsnæðissamvinnfélaganna verði bætt.      

Á þessu stigi gerum við ráð fyrir að boða til fundar með öllum búsetum í félaginu - til að fara yfir stöðuna eins og hún er og ræða möguleg viðbrögð og úrræði.

Framkvæmdastjóri 19.maí 2014

Efnahags og viðskiptanefnd Alþingis veldur vonbrigðum fyrir búseta í húsnæðissamvinnufélögunum

Stjórnendur húsnæðissamvinnufélaganna hafa átt margvísleg samskipti við ráðherra og Alþingismenn varðandi réttláta kröfu um að leiðrétting verðtryggðra fasteignalána næði til búseturéttaríbúða með sambærilegum hætti og um séreignaríbúðir væri að ræða. 

Forsætisráðherra sem einnig er 1. þingmaður NA-kjördæmis fékk ítarlega kynningu á stöðunni og sama með félags- og húsnæðismálaráðherra.

 Fjöldi Alþingismanna hefur einnig kynnt sér málið og lýst þeirri skoðun að það sé sjálfsögð krafa og eðlileg. 

Fulltrúar húsnæðissamvinnufélaganna hittu efnahags- og viðskiptanefnd Alþingis á fundi 30.apríl sl. og þar var farið ítarlega yfir málið. 

Það eru því gríðarleg vonbrigð að sjá í áliti meiri-hluta nefndarinnar sem skilað var Sl. föstudag 9.maí - er í engu komið til móts við þessar sanngirniskröfur félaganna. Búseti á Norðurlandi mun því ásamt systurfélögum leita allra leiða til að láta reyna á "jafnræðisreglu" og mögulegt ólögmæti þess að útiloka almenna búseturéttareigendur - sem allir eiga rétt til vaxtabóta - frá þessarri leiðréttingu. 

Úr áliti nefndarinnar; "Aðrir hópar. Fyrir nefndinni kom fram sjónarmið um að úrræði frumvarpsins ættu að ná til fleiri hópa en heimila með verðtryggð húsnæðislán. Hér ber að líta til þess að frumvarpið byggist á ályktun Alþingis nr. 1/142 frá 28. júní 2013 um aðgerðir vegna skuldavanda heimila á Íslandi sem leiddi af ófyrirsjáanlegri höfuðstólshækkun verðtryggðra húsnæðislána. Í 1. tölul. 1. mgr. þingsályktunarinnar var forsætisráðherra og ráðherranefnd um úrlausnir í skuldamálum heimilanna falið að setja á fót sérfræðingahóp sem skyldi útfæra og gera tillögur að mismunandi leiðum til að ná fram höfuðstólslækkun verðtryggðra húsnæðislána. Það er því ljóst að frumvarpið felur í sér úrræði sem ætluð eru þeim hópi sem var með verðtryggt fasteignalán vegna húsnæðis til eigin nota á tilteknu tímabili og varð fyrir skakkaföllum af þeim sökum. Þó að aðrir hópar telji að þeir eigi einnig tilkall til leiðréttingar verður að líta til þess að aðstæður þeirra voru aðrar. Ógerlegt er að leysa úr málum allra þessara ólíku hópa með sama úrræðinu. Meiri hlutinn vekur athygli á að félags- og húsnæðismálaráðherra var með ályktun Alþingis nr. 1/142 falið að skipa verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála. Verkefnisstjórnin skilaði skýrslu nýverið og leggur til að unnið verði að uppbyggingu á virkum leigumarkaði, m.a. með því að tryggja húsnæðisöryggi, sanngjarna leigu og fjölbreytt framboð húsnæðis fyrir ólíka hópa með mismunandi þarfir. Að þessu sögðu hvetur meiri hlutinn stjórnvöld til að koma til móts við aðra hópa með öðrum úrræðum sem miðast við þeirra aðstæður." 

Tengill á niðurstöðu nefndarinnar;http://www.althingi.is/altext/143/s/1069.html

Framkvæmdastjóri 12.maí 2014

Leiðrétting verðtryggðra lána

Guðlaug formaður félagsins og Benedikt framkvæmdastjóri áttu fund með húsnæðismálaráðaherra Eygló Harðardóttur og efnahags- og viðskiptanefnd Alþingis 30.apríl sl. 

Fundirnir voru í samstarfi við Búseta á Reykjavík og Búmenn og einkum til þess að fylgja eftir kröfunni um að leiðrétting verðtryggðra lána sem nú er til umfjöllunar á Alþingi nái jafnt til búsetanna í húsnæðissamvinnufélögunum eins og til annarra eigenda íbúða. 

Málið er nú í meðferð Alþingis og áfram verður haldið af hálfu félagsins og systurfélaganna að berjast fyrir sanngjörnum leiðréttingum.    Við getum amk. fullyrt að þessir ráðamenn skilja málið og þýðingu þess fyrir búsetana og fyrir rekstrarform samvinnufélaganna. 

Óskað hefur verið eftir fundum með þingflokkum stjórnarflokkanna til að herða enn á kröfum okkar. 

Jafnframt er félagið aðili að lögfræðilegri úttekt á því hvort ekki sé hægt að sækja málið til árangurs fyrir félagsmennina á grundvelli "jafnræðiskröfu" - ef annað þrýtur. 

Mikilvægt er að allir félagsmenn nýti sín pólitísku tengsl til að halda kröfum húsnæðissamvinnufélaganna á lofti. 

Á meðan þessi vinnsla er enn í gangi verður ekki farið í efnislegar breytingar á gjaldskrá félagsins. (Framkvæmdastjóri 5.5.2014)

Búseti á Norðurlandi 30 ára

Fréttaumfjöllun á N4 í tilefni af 30 ára afmæli félagsins.

Innlegg í umræðuna um húsnæðismálin . . . Verulega aukinn og fjölbreyttur rekstur húsnæðisfélaga/samvinnufélaga - án hagnaðarkröfu - gæti orðið til þess að mjög margir ættu kost á húsnæðisöryggi og minni greiðslubyrði en nú ar.

Leigumarkaðurinn er ótryggur og lánamarkaðurinn er býsna fjandsamlegur fyrir alla þá sem ekki eru fæddir til auðs og arfs.

Hér . . .  http://www.n4.is/is/thaettir/file/buseti-30-ara

Búseti á Norðurlandi er frjáls félagsskapur sem hefur það markmið að skapa hagkvæmar húsnæðislausnir fyrir félagsmenn sína og samfélagið allt.

Innlegg í húsnæðismálin; til varúðar gegn félagslegri flokkun "fátæks fólks"

Framkvæmdastjórar þriggja stærstu húsnæðissamvinnufélaganna lögðu inn athugasemdir þegar nýleg skýrsla KPMG-ofl kom út

 

 

Til samvinnunefndar um mótun húsnæðisstefnu 26.mars 2014;Formaður Soffía Eydís Björgvinsdóttir

 

Varðar greiningu á möguleikum á endurskipan húsnæðismála; vegna nýrrar skýrslu KPMG/Analytica og EC consulting 18.mars 2014

Húsnæðissamvinnufélögin hafa tekið þátt í því víðtæka samráði sem ráðherra lagði upp á árinu 2013 og hafa fulltrúar félaganna kappkostað að leggja að mörkum.    Umfang starfsemi húsnæðissamvinnufélaga á Íslandi er einungis örlítið brot af húsnæðismarkaðinum og að því leyti mjög ólíkt því sem er í mörgum nágrannalöndum.    Rekstur annarra almennra húsnæðisfélaga/sjálfseignarfélaga „not-for-profit“ þekkist ekki.    Leigumarkaður er óstöðugur og engin hefð fyrir langtímaleigu íbúða fyrir almenning, sem eru reknar án hagnaðarkröfu eða með mjög hóflega kröfu um arðsemi.

Okkar erindi hefur því ekki síst beinst að því að vekja athygli á rekstri íbúða án hagnaðarkröfu – not-for-profit  í húsnæðissamvinnufélögum og almennum sjálfseignarfélögum eins og algengt er í Evrópu og Canada.    Sameinuð reynsla innan Alþjóðasambands Húsnæðissamvinnufélaga  (ICA-Housing) og í Danmörku, Svíþjóð og Noregi býður upp á viðmið og fyrirmyndir sem hljóta að verðskulda athygli í þeirri vinnu sem hér er í gangi.   Einnig er vaxandi hreyfing í Bretlandi að stofna staðbundin „lýðræðisleg sjálfseignarfélög“ um not-for-profit rekstur húsnæðis.   Þessar  leiðir fela í sér;

·       Lækkun á framleiðslukostnaði og mikill sveigjanleiki/hagkvæmni í íbúðagerð

·       Áhættudreifingu með gagnkvæmri ábyrgð

·       Lækkun á fjármagnskostnaði þar sem félögin taka á fyrsta stigs vanskilum sem aldrei lenda þannig á lánveitanda og skila sér í lægri vaxtakröfu.

·       Afkoma af rekstri er ekki flutt út úr verkefninu í formi fjármagnsarðs en „eigandaarðurinn“ gengur til félagsins og til notendanna í formi lægri mánaðargjalda.

Skýrsla KPMG/Analytica virðist hafa misst af þessum rekstrarformum – og engin tilraun er gerð í greiningu þeirra til að leggja mat á möguleika slíkra forma.   Markvisst er ruglað saman „félagslegum“ íbúðum og „not-for-profit“ rekstri og lítur út fyrir að skýrsluhöfundar þekki ekki muninn á almennum íbúðarekstri í húsnæðissamvinnufélagi, sem er opið öllum, eða rekstri „félagslegra íbúða“ fyrir einungis efnaminna fólk (eða heldur  rekstri  „sérgreinds húsnæðis“ fyrir afmarkaða hópa, stúdenta, fatlaðra eða aldraðra).

Það er mat húsnæðissamvinnufélaganna að;

·       Ungt fólk/fyrstu kaupendur fá ekki greiðslumat til kaupa á eigin kennitölu nema eiga aðgang að fjölskylduarfi eða auði

·      Fjöldi fólks er laskað eftir hrunið og getur ekki keypt að óbreyttu

·       Vaxandi hópur fólks vill eiga val um að kaupa á eigin kennitölu, kaupa búseturétt í samvinnufélagi eða leigja á langtímamarkaði sem rekinn er án hagnaðarkröfu

·       Allar kynslóðir og hópar kalla eftir því að ódýrar íbúðir af aukinni breidd og mismunandi gerð verði framleiddar og reknar með hagkvæmnina eina að leiðarljósi.

Það er krafa húsnæðissamvinnufélaganna að verkefnisstjórn um mótun húsnæðisstefnu láti vinna greiningu á möguleikum og hagkvæmni þess að virkja „not-for-profit-rekstur“  leigu- og búseturéttaríbúða í húsnæðissamvinnufélögum.    Slík greining byggi á þekktum viðmiðum frá nágrannalöndum og sæki gögn og leggi fram skýrslu sem getur orðið jafngildur leiðarvísir fyrir nefndina og fyrir ríkisstjórn og Alþingi við útfærslu á húsnæðisstefnu til framtíðar eins og sú mjög einhliða skýrsla KPMG/Analytica sem fyrir liggur.

Greinargerð;

Með Hruninu 2008 og gengisfalli krónunnar hafa almenn kjör launþega versnað verulega og fjölmennir hópar misstu allt eigið fé sem þeir áttu í húsnæði.   Mikilvægt er að vinna greiningu á því hversu stór hópur fólks mun ekki fá greiðslumat miðað við núverandi laun og lánareglur -  sérstaklega mtt. áforma um að stöðva 40 ára verðtryggð annuitetslán til einstaklinga.

80 milljarðar hafa verið teknir út af séreignarsparnaði.   

Ný lög um neytendalán tóku gildi 1. Nóvember 2013.    Þau herða mjög kröfur um greiðslumat  og samhliða því hafa möguleikar fjölskyldna til að fá lánsveð þrengst.   Nýir árgangar komast því alls ekki inn á kaupendamarkaðinn.

Húsnæðisverð er ennþá tiltölulega hátt og fjöldi eigna í eigu fjármálastofnana sem manipúlera markaðinn til hækkunar með þeim hætti.

Uppskrúfuð arðsemiskrafa lífeyrissjóðanna 3,5% + vísitala NV. og ójafnvægi í kring um Íbúðalánasjóð heldur uppi vaxtaokri langt umfram greiðslugetu atvinnulífs og heimila.

Með hliðsjón af þessu má vera ljóst að ekki verður boðið upp á húsnæðisöryggi fyrir mjög hátt hlutfall íbúanna án þess að kraftur og hagkvæmni not-for-profit rekstrar verði virkjaður í gegn um húsnæðissamvinnufélög og staðbundin sjálfseignarfélög not-for-profit.

Jafnframt vantar mat á því hversu mikla lækkun á byggingarkostnaði má fá fram – með því að nýta þann sveigjanleika sem staðfestar breytingar á byggingarreglugerð bjóða upp á.

               Virðingarfyllst

F.h.  Búseta hsf./Búseta á Norðurlandi hsf. og Búmanna hsf.

Gísli Örn Bjarnhéðinsson/Benedikt Sigurðarson/ og Daníel Hafsteinsson

 

Samrit til húsnæðismálaráðhera Eyglóar Harðardóttur

Vakin er athygli á;  Bresku sjálfseignarfélögin;http://www.communitylandtrusts.org.uk/home 

ICA-housinghttp://www.icahousing.coop/

ILO REC-193http://www.ilo.org/dyn/normlex/en/f?p=NORMLEXPUB:12100:0::NO::P12100_ILO_CODE:R193